Все большее число россиян волнует неустойка по ДДУ – суд и последующее получение денежных средств. Ведь согласно отчету ИРСО с марта 2018 по февраль 2019 года количество застройщиков-банкротов составило более 400, которые не сдали 6 млн. кв.м. жилья. За этими сухими цифрами скрываются многомиллионные убытки, которые несут участники долевого строительства, и которым нужно как-то возвращать вложенные средства. Судебный процесс будет единственным выходом обманутому дольщику вернуть деньги.

Государственная защита долевого строительства

Несмотря на все усилия государства разрешить проблему обманутых дольщиков цивилизованно, их число неуклонно росло. И это несмотря на ряд законодательных ограничений.

1. Обособление строительства жилья от иных видов деятельности.
2. Невозможность делегации функций дочерним структурам застройщика.
3. Разрешение на строительство выдается только 1-ой компании.
4. Счета компании-девелопера, технического заказчика и генподрядчика должны быть в одном банке. Депонирование средств – не менее 10% стоимости строительства.
5. Жесткие требования к руководству девелопера.
6. Отсутствие долгов у компании-застройщика.
7. Лимитирование расходов на оплату труда и прочие нужды, не связанные с реализацией проекта.

Новые правила долевого строительства предусматривают еще большую защиту дольщиков. Предусмотрен довольно простой, но эффективный алгоритм реализации проектов долевого строительства, а самым важным новшеством является размещение средств на эскроу-счете. Именно с этого счета будут возвращаться деньги в случае проблемной стройки.

Но и здесь есть свои риски. Подробней о государственной защите участников долевого строительства узнайте из этой статьи.

Но новые правила действуют только в отношении новых объектов и применимы к ДДУ (договор долевого участия), заключенным после вступления в силу, т.е. только с июля 2019 года. А как быть тем дольщикам, которые заключали договоры ранее?

 

Если предстоит суд с застройщиком

В первую очередь следует отделить застройщиков, которые испытывают затруднения от компаний-банкротов и мошенников-девелоперов:

• Если фирма изначально открывалась с целью мошенничества, особенных успехов в судебном процессе не добиться.
• Если застройщик просто испытывает временные затруднения, то споры по ДДУ и выход из строительства также решаем. Как это сделать вы можете узнать из этой статьи.
• Застройщики-банкроты, в свою очередь, являются самыми проблемными для дольщиков.

Банкротство стоит рассмотреть чуть более детально.

 

Признание застройщика банкротом

Банкротство – длительный и сложный процесс. Арбитраж изучает деятельность застройщика и на основе представленных доказательств решает, может ли девелопер исполнить свои обязательства перед:

• государством;
• кредитными организациями;
• инвесторами;
• поставщиками;
• дольщиками.

Процедура банкротства состоит из нескольких этапов.

1. Наблюдение, устанавливается по решению суда. Осуществляется территориальным органом Минстроя. В период наблюдения изучаются финансовые потоки, уточняется общая задолженность, блокируется вывод капитала.
2. Рефинансирование, представляется собой финансовое оздоровление. Если есть возможность, компанию не губят и не банкротят, а ищут новых инвесторов и привлекают дополнительные капиталы.
3. Внешнее управление. Директорат застройщика отстраняется, вместо него вводятся внешние (арбитражные) управляющие. Этот момент, по сути, уже говорит о том, что компания является банкротом.

Юристы рекомендуют возвращать деньги еще до того, как девелопера признают банкротом. Призрачный шанс вернуть средства есть. Когда же введено внешнее управление, взыскание денег становится под большим вопросом.

При грамотном подходе истребовать с застройщика вложенные средства через суд возможно. Главное – понимать, какие категории кредиторов имеют приоритет в получении выплат, а какие остаются «на потом». Всего категорий 4:

1. лица, здоровью (жизни) которых был причинен вред вследствие деятельности застройщика;
2. наемные работники девелопера;
3. дольщики;
4. крупные организации, государственные и муниципальные органы и пр.

Остается решить, подавать в суд и требовать компенсацию, или же дожидаться завершения стройки.

 

Подаем в суд на застройщика или ждем квартиру?

Вопрос отнюдь не праздный. Требовать неустойку и возврат средств по ДДУ через судебные органы можно только лишь во время процедуры банкротства. Отсчет начинается от введения наблюдения и составляет всего 30 дней.

Но независимо от решения все действия стоит совершать только после консультации с юристом, а то и вовсе с его участием. Иначе ситуация может зайти столь далеко, что ни денег, ни квартиры дольщику не достанется. Подробней об услугах юриста в долевом строительстве читайте здесь.

 

 

Как подать в суд на застройщика

Дольщику стоит знать, что миновать досудебный порядок и сразу подавать в суд с требованием о выплате неустойки хоть и можно, но не всегда приветствуется судами. Для начала нужно составить претензию, в которой указать:

• сведения об адресате и заявителе;
• данные о договоре долевого участия;
• суть претензии;
• конкретные требования;
• срок удовлетворения.

Документ составляется в 2-х экземплярах, 1 из которых остается на руках у дольщика, второй передается застройщику под подпись или через почту заказным письмом с описью и уведомлением о вручении.

Подробней о претензионной работе можно прочитать в этой статье.

Далее ждем, что ответит застройщик. Как правило, ответом будет лишь предложение подождать (денег или квартиры – неважно). Но иногда девелопер попросту молчит (из этого материала вы узнаете, что делать в подобной ситуации). В этом случае придется обращаться в суд.

Иск составляется в соответствии с требованиями ст. 131 ГПК РФ. Рекомендуется обращаться за помощью к юристу, иначе выиграть дело будет крайне сложно. Об особенностях судебных тяжб с девелоперами рассказывается здесь.

Стоит заметить, что не всегда нужно обращаться в суд самостоятельно. Если ведется процедура банкротства, вполне можно подать заявление о внесении информации в реестр кредиторов. В документе указывается желание дольщика расторгнуть ДДУ.

 

Если принято решение дождаться квартиру

Отсутствие требований о возврате средств автоматически означает, что в итоге дольщик получит лишь то имущество, которое указано в договоре ДДУ. Для этого необходимо попасть в реестр дольщиков.

Но если дольщик согласен получить квартиру (например, дом почти построен), это никак не отменяет его право требовать с нерадивого застройщика компенсацию убытков, в т.ч. и неустойки.

 

Взыскание неустойки по ДДУ через суд

Требовать компенсацию можно в рамках дела о банкротстве. Самостоятельно выдвигать требования не стоит, лучше проконсультироваться с юристом и объединиться с другими обманутыми дольщиками.

Но выплата компенсации растянется на годы, ведь одно лишь арбитражное производство по делу о банкротстве займет не менее 1/2 года. При этом отдельно придется решать, что же делать с домом и собственностью в нем.

 

Право собственности по ДДУ

Те дольщики, которые не отказались от притязаний на квартиру, должны определиться с тем, как ее будут фактически получать, оформлять право собственности. Всего есть 2 варианта – достраивать здание самостоятельно, либо переходить к новому застройщику. Рассмотрим их оба.

 

1. Переход к новому застройщику

Если объект капитального строительства принимает на себя другой застройщик, с ним необходимо заново заключать ДДУ. И действовать придется также по правилам нового договора. Юристы не рекомендуют сразу подписывать документ о долевом участии. Следует тщательно изучить договор, так как особенного доверия новому застройщику нет и взяться ему неоткуда. Подробней о проверке ДДУ написано в этой статье.

Естественно, что новый девелопер должен указать сроки сдачи объекта. Следовательно, с него может быть получена неустойка по ДДУ – через суд в том числе. Но лишь при условии, если он сам выпадет из указанного графика.

 

2. Жилищно-строительный кооператив

При создании ЖСК дольщики выступают в роли застройщика, и за счет собственных средств достраивают дом, самостоятельно вводят его в эксплуатацию. Это выгодно для объектов с высокой степенью готовности и при условии, что у дольщиков нет особенных проблем с финансированием строительства.

Но здесь есть ряд нюансов:

• строительство ранее велось всего 1 застройщиком, без «дочек» и других компаний-девелоперов;
• члены ЖСК – большая часть обманутых дольщиков;
• уставной капитал сразу должен предполагать завершение работ и его должно хватить для этого.

ЖСК довольно сложно организовать и правильно оформить документы. Но в некоторых ситуациях это единственный выход в обретении квартиры.