Юрист по жилищному праву о ДДУ

Чтобы сэкономить время, просто напишите Ваш вопрос юристу,
и он ответит в течение
9 минут

Чтобы сэкономить время, просто напишите Ваш вопрос юристу,
и он ответит в течение
9 минут

Юрист по жилищному праву о ДДУ

Решили принять участие в долевом строительстве или уже оформили ДДУ и возникли проблемы? Рассмотрим, какая помощь юриста может понадобиться человеку, который выступает дольщиком и на что следует обратить внимание при заключении ДДУ.

Что такое долевое строительство, и какие проблемы могут возникнуть

Участие в долевом строительстве – один из немногих вариантов обзавестись собственным жильем в рассрочку. Являясь альтернативой ипотеке, договор долевого участия обходится значительно дешевле для дольщика. Ведь в этом случае частное лицо выступает инвестором, а доходами от подобной инвестиции будет право собственности на часть возведенного строения.

Выступая участником долевого строительства человек, казалось бы, ничем не рискует. Однако далеко не все застройщики подходят честно к своим обязанностям и не торопятся соблюдать свои обещания. То есть человек, который инвестировал в строящееся здание свои средства, может оказаться в ситуации, когда:

  • объект строительства не вводится в эксплуатацию в обозначенный договором срок;
  • застройщик требует дополнительных инвестиций угрожая, что в противном случае дом не будет построен, или человек получит гораздо меньше «квадратных метров», чем обсуждалось при заключении договора;
  • строительные работы на объекте не ведутся, или заморожены на неопределенный срок;
  • застройщик объявил себя банкротом.

Кроме того, юрист по ДДУ встречает в практике и дела, связанные с другими проблемами:

  • не соответствие жилья проектно-сметной документации;
  • самовольное увеличение площади жилья застройщиком с последующим требованием доплаты;
  • не соответствие качества объекта капитального строительства нормативам и стандартам;
  • обнаружение скрытых дефектов после подписания акта приема-передачи недвижимости;
  • проблемы с регистрацией права собственности на квартиру.

К сожалению, несмотря на жесткое законодательное регулирование, каждый участник долевого строительства может оказаться в ситуации, когда застройщик ущемляет его права и интересы. Однако многих проблем все-таки можно избежать, если показать договор долевого участия в строительстве специалисту.

Сергей М. решил приобрести по ДДУ 2-комнатную квартиру. В офисе застройщика ему предложили «стандартный договор». Однако мужчина отказался его подписывать непосредственно при застройщике. Сергей обратился к юристам с просьбой провести правовую экспертизу договора.

Специалисты внимательно изучили документацию и не рекомендовали подписывать документ, поскольку он наделял застройщика значительными правами, что могло обернуться потенциальными проблемами. Так, ДДУ не предусматривал расторжение соглашения без наложения штрафа на дольщика в объеме, превышающем вложенные средства. Кроме того, застройщик оставлял за собой право вносить изменения в планировку квартир без предварительного согласия дольщика.

Как решаются споры по ДДУ

Унифицированное оформление ДДУ предполагает претензионный порядок разрешения споров между дольщиком и застройщиком. Если согласия достичь не удается, то спор переходит под юрисдикцию суда. Но если в подписанном договоре нет информации о направлении претензий, то дело может быть передано сразу в суд.

Фактически же прецедентов, когда согласия удалось достичь в претензионном порядке, практически нет. В основном каждый конфликт приводит в суд, где стороны пытаются добиться максимально выгодных для себя условий.

Учитывая, что все правоотношения между дольщиком и застройщиком определяются договором и законодательством, ответственность за неисполнение обязательств возлагается на виновное лицо.

В юридическую консультацию обратилась Жанна М.. Девушка сообщила, что стала дольщиком, однако не успела внести к указанному в договоре сроку всю определенную сумму, просрочка составила месяц и 3 дня. Жанне пришло требование от застройщика не только оплатить недостающую часть, но и штраф, который составил 100% от суммы просрочки.

Юристы внимательно изучили договор, однако в нем не было информации по штрафам из-за просрочки внесения суммы. Девушке рекомендовали отказать застройщику в требовании выплаты штрафа с указанием на факт отсутствия в ДДУ информации об этом. Застройщик снял необоснованное требование после поступления тела задолженности на свой счет.

Но приведенный пример – редкость. Обычно в договорах просрочка по ДДУ предполагает крупные штрафы. Например, застройщику за просроченную сдачу дома можно вменить иск, сумма которого рассчитывается по закону 214-ФЗ. А в адрес нерадивого дольщика может быть направлен иск с требованием штрафных выплат за недобросовестное исполнение обязанностей.

Как можно выйти из ДДУ

Поскольку долевое строительство – процесс растянутый по времени на год и даже несколько лет, дольщик может просто передумать и отказаться от своих прав на жилье. Но просто так расторгнуть договор застройщик вряд ли согласится – ведь придется не только искать нового дольщика, но и возвращать деньги. К тому же закон будет на его стороне.

Дольщик вправе потребовать возврата средств и расторжения договора только в случае, если:

  • застройщик не укладывается в отведенный договором срок;
  • из-за изменений в проекте площадь жилья увеличилась более чем на 5%;
  • была осуществлена перепланировка дома и квартир без предварительного согласования с дольщиком;
  • качество сдаваемого жилья не соответствует заявленному;
  • застройщик отказывается исправлять недочеты, выявленные дольщиком при приемке квартиры;
  • есть обстоятельства, которые описаны в договоре.

Но помимо прямого отказа есть вариант, когда осуществляется уступка прав по ДДУ.  В этом случае дольщик находит лицо, которое готово выкупить его долю. Между ними составляется договор цессии. Однако такая переуступка права возможна только в случае, если:

  • дольщик действительно обладает правом на строящееся жилье;
  • договор цессии заключается до подписания акта приема-передачи;
  • застройщику полностью выплачена сумма по договору;
  • право на стоящееся жилье не является предметом залога.

Также стоит указать на возможное несогласие застройщика с переуступкой права требований по ДДУ. Но если в договоре с ним нет пункта о необходимости согласования цессии, то его согласие или не согласия не имеет никакого значения.

Вы оказались в спорной ситуации или от застройщика не поступает неустойка по ДДУ, суд при этом еще не проводился? Наши юристы бесплатно проконсультируют вас онлайн или по телефону.

Задайте свой вопрос юристу

Юрист консультант

Бесплатная онлайн консультация в Москве и МО

8 (800) 555-40-36

Юрист консультант