Решили принять участие в долевом строительстве или уже оформили ДДУ и возникли проблемы? Рассмотрим, какая помощь юриста может понадобиться человеку, который выступает дольщиком и на что следует обратить внимание при заключении ДДУ.

Что такое долевое строительство, и какие проблемы могут возникнуть

Участие в долевом строительстве – один из немногих вариантов обзавестись собственным жильем в рассрочку. Являясь альтернативой ипотеке, договор долевого участия обходится значительно дешевле для дольщика. Ведь в этом случае частное лицо выступает инвестором, а доходами от подобной инвестиции будет право собственности на часть возведенного строения.

Выступая участником долевого строительства человек, казалось бы, ничем не рискует. Однако далеко не все застройщики подходят честно к своим обязанностям и не торопятся соблюдать свои обещания. То есть человек, который инвестировал в строящееся здание свои средства, может оказаться в ситуации, когда:

• объект строительства не вводится в эксплуатацию в обозначенный договором срок;
• застройщик требует дополнительных инвестиций угрожая, что в противном случае дом не будет построен, или человек получит гораздо меньше «квадратных метров», чем обсуждалось при заключении договора;
• строительные работы на объекте не ведутся, или заморожены на неопределенный срок;
• застройщик объявил себя банкротом.

Кроме того, юрист по ДДУ встречает в практике и дела, связанные с другими проблемами:

• не соответствие жилья проектно-сметной документации;
• самовольное увеличение площади жилья застройщиком с последующим требованием доплаты;
• не соответствие качества объекта капитального строительства нормативам и стандартам;
• обнаружение скрытых дефектов после подписания акта приема-передачи недвижимости;
• проблемы с регистрацией права собственности на квартиру.

К сожалению, несмотря на жесткое законодательное регулирование, каждый участник долевого строительства может оказаться в ситуации, когда застройщик ущемляет его права и интересы. Однако многих проблем все-таки можно избежать, если показать договор долевого участия в строительстве специалисту.

Специалисты внимательно изучили документацию и не рекомендовали подписывать документ, поскольку он наделял застройщика значительными правами, что могло обернуться потенциальными проблемами. Так, ДДУ не предусматривал расторжение соглашения без наложения штрафа на дольщика в объеме, превышающем вложенные средства. Кроме того, застройщик оставлял за собой право вносить изменения в планировку квартир без предварительного согласия дольщика.

Как решаются споры по ДДУ

Унифицированное оформление ДДУ предполагает претензионный порядок разрешения споров между дольщиком и застройщиком. Если согласия достичь не удается, то спор переходит под юрисдикцию суда. Но если в подписанном договоре нет информации о направлении претензий, то дело может быть передано сразу в суд.

Фактически же прецедентов, когда согласия удалось достичь в претензионном порядке, практически нет. В основном каждый конфликт приводит в суд, где стороны пытаются добиться максимально выгодных для себя условий.

Учитывая, что все правоотношения между дольщиком и застройщиком определяются договором и законодательством, ответственность за неисполнение обязательств возлагается на виновное лицо.

Юристы внимательно изучили договор, однако в нем не было информации по штрафам из-за просрочки внесения суммы. Девушке рекомендовали отказать застройщику в требовании выплаты штрафа с указанием на факт отсутствия в ДДУ информации об этом. Застройщик снял необоснованное требование после поступления тела задолженности на свой счет.

Но приведенный пример – редкость. Обычно в договорах просрочка по ДДУ предполагает крупные штрафы. Например, застройщику за просроченную сдачу дома можно вменить иск, сумма которого рассчитывается по закону 214-ФЗ. А в адрес нерадивого дольщика может быть направлен иск с требованием штрафных выплат за недобросовестное исполнение обязанностей.

Как можно выйти из ДДУ

Поскольку долевое строительство – процесс растянутый по времени на год и даже несколько лет, дольщик может просто передумать и отказаться от своих прав на жилье. Но просто так расторгнуть договор застройщик вряд ли согласится – ведь придется не только искать нового дольщика, но и возвращать деньги. К тому же закон будет на его стороне.

Дольщик вправе потребовать возврата средств и расторжения договора только в случае, если:

• застройщик не укладывается в отведенный договором срок;
• из-за изменений в проекте площадь жилья увеличилась более чем на 5%;
• была осуществлена перепланировка дома и квартир без предварительного согласования с дольщиком;
• качество сдаваемого жилья не соответствует заявленному;
• застройщик отказывается исправлять недочеты, выявленные дольщиком при приемке квартиры;
• есть обстоятельства, которые описаны в договоре.

Но помимо прямого отказа есть вариант, когда осуществляется уступка прав по ДДУ.  В этом случае дольщик находит лицо, которое готово выкупить его долю. Между ними составляется договор цессии. Однако такая переуступка права возможна только в случае, если:

• дольщик действительно обладает правом на строящееся жилье;
• договор цессии заключается до подписания акта приема-передачи;
• застройщику полностью выплачена сумма по договору;
• право на строящееся жилье не является предметом залога.

Также стоит указать на возможное несогласие застройщика с переуступкой права требований по ДДУ. Но если в договоре с ним нет пункта о необходимости согласования цессии, то его согласие или не согласия не имеет никакого значения.