Вы еще только планируете взять ипотечный кредит, или уже купили недвижимость по ипотеке и возникла спорная ситуация? Эта статья расскажет, когда нужна помощь юриста, какие проблемы могут возникнуть и как их решить с минимальными потерями.

Если вы еще только решили взять ипотеку

Учитывая стоимость жилья, одним из немногих вариантов обретения собственного угла у людей становится ипотечное кредитование. Однако здесь есть множество нюансов, которые обязательно следует знать.

 

Процентная ставка по ипотеке

При обращении в банк клиенту озвучивается привлекательная ставка по кредиту. Однако после одобрения ипотеки она может резко возрасти – на несколько долей процента и даже на несколько процентов.

Чтобы повышенная ставка не стала сюрпризом и не возникли споры по ипотеке, юристы рекомендуют внимательно изучать договор перед подписанием. Кроме того, следует показать документ квалифицированному юристу на предмет поиска кабальных условий. Если же банк по какой-либо причине не позволяет отложить подписание договора, то проконсультироваться с юристом можно прямо из офиса банка, связавшись со специалистом по телефону.

Также стоит учесть, что сотрудник банка, не предупреждающий о повышении ставки по кредиту, совершает действие, которое при некоторых обстоятельствах можно квалифицировать как мошенническое. Следовательно, стоит отказаться от подписания ипотечного договора, если все признаки мошенничества будут на лицо.

Если банк предлагает плавающую процентную ставку, то пределы обязательно должны быть прописаны в договоре. Иначе в «один прекрасный день» банк увеличит ее до 50-100% годовых и будет в своем праве.

 

График платежей

Самостоятельно, наверное, не получится рассчитать действительную процентную ставку по предложенному графику платежей. Но банк обязан уведомить клиента о полной стоимости кредита, и если она вас не устраивает или оказывается выше изначально заявленной – отказывайтесь от подписания, иначе ипотека обойдется для вас слишком дорого.

 

Страхование

Банки требуют обязательного страхования, но не всегда позволяют клиенту оформить договор в страховой по своему выбору и навязываются собственного страховщика. Но часто при наступлении страхового случая такой страховщик отказывает в компенсации, что позволяет банку изъять залоговое жилье на законных основаниях.

Лучше отказаться от сотрудничества с несговорчивой кредитной организацией, поскольку в жизни случается всякое и в некоторых случаях выплата кредита оказывается невозможной. А это влечет изъятие жилья у добросовестных граждан. К сожалению, доказать что-либо оказывается сложно, и процессы длятся годами, причем нередко судьи встают на сторону банка с мотивировкой, что заемщик сам и добровольно подписал договор страхования.

 

Военная ипотека

В случае военной ипотеки к числу подводных камней относят процентную ставку, которая обязательно изменится при увольнении из рядов вооруженных сил. Также юрист по военной ипотеке посоветует уделить внимание пункту, который позволит банку изъять залоговое жилье при смерти военнослужащего.

 

Если вы уже взяли жилье в ипотеку

Оспорить договор после подписания практически невозможно. Даже если вы сможете доказать, что банк искусственно ввел вас в заблуждение лучшее, что вы сможете сделать – вернуть потраченные на обслуживание ипотеки средства. Однако недвижимость в любом случае будет возвращена, так как является предметом залога.

Поэтому чаще всего споры по ипотеке связаны с суммой задолженности, досрочным погашением кредита и отказом заемщика вносить платежи по ипотеке. И здесь встречается любопытная судебная практика.

Когда мужчина поправился, он возобновил платежи, в некоторые месяцы внося увеличенную сумму, стремясь восстановить установленный банком график. В выписках об общей задолженности никаких штрафов и пени не указывалось. Однако спустя полгода после того, как была восстановлена ипотека, подали в суд с требованием взыскать задолженность, проценты по кредиту и изъять предмет залога.

Юристы внимательно изучили предложенные банком доказательства, а на судебном заседании открылись многочисленные процессуальные нарушения со стороны банка в части прав и обязанностей сторон по договору, а также способов разрешения конфликтных ситуаций. Также было выявлено злоупотребление правом. Суд встал на сторону заемщика, банк отказался от иска.

 

Судебные и претензионные споры

Хоть и считается, что передача спора в суд всегда завершается в пользу банка, консультация юриста по ипотеке поможет:

• избежать выплаты неоправданных штрафов и пени;
• избежать изъятия жилья;
• восстановить действие кредитного договора, в том числе с пересмотром некоторых условий.

Да, кредиторы готовы к спорам по ипотеке. Но не всегда они могут предоставить убедительные доказательства своей правоты, что играет на руку заемщику. Например, если в договоре указано, что все споры решаются в претензионном порядке, то банку придется предоставить на суде доказательства, что претензия действительно была направлена заемщику, и он с ней ознакомился. Фактически же далеко не все кредитные организации соблюдают это требование и представляют на суде лишь почтовые карточки, которые не содержат информации о содержании послания.

Претензионный спор также может быть разрешен в пользу заемщика, если он добросовестно относится к своим обязательствам по ипотеке. Достаточно отвечать на претензии кредитора мотивировано, ссылаясь на нормы закона. Поскольку в России принято верховенство права, ссылаться лучше на нормы законодательства. Также поможет и правовая экспертиза ипотечного договора, на основании которой можно обратиться в суд с требованием изменить кабальные условия сделки.