Продажа земельного участка с незарегистрированным строением — ситуация нередкая, особенно в рамках так называемой дачной амнистии. Многие владельцы участков оформили землю, но не довели до конца процедуру регистрации возведенного на ней дома. В этой статье разберем, можно ли заключить такую сделку, какие есть риски, как правильно оформить документы и что лучше потребовать от продавца.

Содержание:

• Является ли проблемой незарегистрированный дом
• Как оформить покупку участка с незарегистрированным домом
• Риски для покупателя при приобретении участка с неузаконенным строением
• Можно ли зарегистрировать дом после покупки земли
• Как действовать — самостоятельно или через юриста 

Является ли проблемой незарегистрированный дом

Нередко покупатели сталкиваются с тем, что на земельном участке стоит дом, но в объявлении о продаже об этом не сказано. Причина проста — владельцы не хотят регистрировать недвижимость, чтобы не платить налог.

Если вам дом не нужен (например, вы планируете его снести), можно заключить договор купли-продажи только на землю, не упоминая строение. Такая сделка не будет нарушать закон, а неузаконенное здание впоследствии можно снести без согласований.

Но если дом представляет для вас ценность, разумнее потребовать от продавца предварительно зарегистрировать строение — иначе все обязанности по легализации и возможные проблемы лягут на нового собственника. 

Как оформить покупку участка с незарегистрированным домом

Если вас устраивает только участок, и дом не играет роли, оформляется обычная сделка купли-продажи земли. Для этого потребуются:

• договор купли-продажи;

• правоустанавливающий документ на землю;

• кадастровый план и схема межевания;

• заявление на регистрацию;

• квитанция об уплате госпошлины.

Риски для покупателя при приобретении участка с неузаконенным строением

Вот основные риски, которые следует учитывать:

1. Компенсация только за землю. Если участок изымут, например, под строительство дороги, возмещение выплатят только за зарегистрированную недвижимость. Дом без регистрации не учитывается.

2. Невозможность узаконить строение. Если участок не предназначен для ИЖС или ЛПХ, зарегистрировать дом будет невозможно, даже через суд.

3. Нарушение строительных норм. Если при возведении дома были допущены нарушения (отступы от границ, отсутствие согласований, проблемы с коммуникациями), регистрация может быть отклонена.

4. Дополнительные расходы. Все издержки по легализации, оплате технического плана, согласованиям лягут на нового владельца.

Можно ли зарегистрировать дом после покупки земли

Если разрешение на строительство было получено, проект одобрен, а нормы соблюдены — процедура регистрации не представляет сложности:

1. Покупатель обращается в БТИ для составления технического плана.

2. Получает технический паспорт с планом дома.

3. Подает документы на регистрацию в Росреестр.

Процедура обычно занимает 10–14 рабочих дней. После регистрации вы получаете правоустанавливающий документ на дом.

Как действовать — самостоятельно или через юриста

Если вы сомневаетесь, можно ли купить участок с незарегистрированным строением, и нужен ли вам этот риск, лучше обратиться к юристу. Специалист:

• проверит документы на участок и дом;

• выяснит возможность регистрации;

• объяснит последствия сделки;

• при необходимости — подготовит договор с учетом ваших интересов.

Такая юридическая помощь особенно важна, если:

• продавец отказывается узаконивать дом;

• участок покупается для дальнейшей перепродажи;

• речь идет о существенной сумме сделки.