Юрист по земельному праву: купля-продажа земли
Собираетесь оформить сделку купли-продажи земельного участка? В этом материале раскрываются основные тонкости подобных соглашений, а также требуемая помощь юриста по земельному праву для оформления сделки.
Основные моменты купли-продажи земельных участков
Право собственности на земельный участок может быть продано другому лицу на основании договора купли-продажи. Специфика сделок определена отношением земли к недвижимому имуществу, а если на участке имеется постройка капитального характера, то сделка проводится с учетом этого факта. При условии продажи всего надела право собственности на постройки переходит к новому собственнику – нельзя продать отдельно дом, отдельно приусадебный участок.
К общим требованиям подобного рода сделок относится их соответствие 4 правилам.
-
При продаже земли сохраняется категория и вид землепользования. Невозможно изменить это на основании договора купли-продажи. Запрещено использовать земли не по назначению без согласования с компетентными органами.
-
Выступать продавцом имеет право только собственник, который владеет землей на законных основаниях и имеет подтверждающие документы. Во всех остальных случаях право собственности не передается – арендатор земли не может продать участок, поскольку не является законным владельцем.
-
Если земля находится в долевой собственности, сделка по продаже земельного участка может производиться только с согласия всех собственников. ДКП в этом случае подлежит нотариальному визированию.
-
Совершенная сделка в обязательном порядке регистрируется в реестре. Пока регистрационные действия не совершены сделка считается незавершенной и может быть отменена.
Купля-продажа может быть признана незаконной или не действительной, если нарушены правила ее оформления. Кроме того, важно проверить чистоту сделки во избежание разного рода неприятностей.
Как заключить сделку купли-продажи земельного участка
Рассматривать вопрос заключения соглашения о продаже земли следует с момента, когда продавец и покупатель договорились о цене и готовы начать процедуру возмездного отчуждения прав. Всего придется совершить N этапов.
Этап 1. Удостоверение собственности
Покупатель имеет право удостовериться, что продавец является действительным собственником и может распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Если сделка происходит представителем продавца, действующим от его имени, он должен иметь действительную нотариально заверенную доверенность на совершение действий.
Для подтверждения собственности используются:
-
Свидетельства о госрегистрации права собственности, если оно владелец вступил в свои права до 15 июля 2016 года;
-
Выписка из ЕГРП, если собственность оформлялась до 01 января 2017 года;
-
Выписка из ЕГРН, если собственность оформлялась в 2017-2018 годах.
-
Правоустанавливающий документ, в соответствии с которыми регистрировалось право собственности продавца (ДКП, договор мена, дарения и пр.).
Не лишним будет потребовать выписку из ЕГРН в день заключения сделки. В юридической практике были случаи, когда один и тот же участок продавался несколько раз. Продавца если и удавалось привлечь к ответственности, деньги возвращались очень медленно, особенно если к делу привлекалась полиция и прокуратура. Ведь продавец в таком случае может получить не условный срок за мошенничество.
Этап 2. Подготовка ДКП
Законодательство предусматривает только письменное оформление купли продажи земли. Нотариальное заверение требуется только при долевой собственности или в случае, если отчуждается имущество слабозащищенной категории населения (инвалиды, несовершеннолетние дети, пенсионеры), однако юристы рекомендуют удостоверять договор в любом случае.
В тексте документа обязательно отражается:
-
предмет сделки – конкретный участок;
-
стоимость участка – сумма в российских рублях;
-
технические сведения об участке согласно выписке из ЕГРН;
-
при наличии постройки капитального характера и отсутствии отдельного договора о ее продаже – сведения о постройке, ее характеристиках и стоимости;
-
вариант получения денежных средств в счет оплаты по договору купли-продажи с обязательным установлением залога, если покупатель обязуется внести оплату по ДКП только после перерегистрации права собственности;
-
имеющиеся обременения участка, включая залоговые обязательства, сервитут и другие.
В юридическую консультацию обратилась Вероника С., которая хотела узнать, законна ли сделка. Купля продажа земли производилась под ИЖС. В договоре не было указано, что приобретаемые земли сданы в аренду третьему лицу, которое отказалось прекращать договор.
Юристы обратили внимание, что договор аренды является существенным обременением недвижимости и порекомендовали либо обратиться в суд с требованием расторгнуть договор и вернуть деньги по сделке, либо потребовать прекращения аренды через суд.
Кроме основных моментов в договор купли-продажи земли могут быть включены иные требования и положения, не противоречащие законодательству России. Договор подписывается в 3-х экземплярах:
-
для продавца;
-
для покупателя;
-
для передачи в реестр при совершении регистрационных действий.
Этап 3. Регистрация перехода права собственности
После подписания договора требуется оформить продажу земли. Для этого обращаются в территориальное отделение Росреестра, куда подается пакет документов.
-
Заявление не переход права собственности;
-
договор купли-продажи (все экземпляры);
-
дополнительные соглашения к договору, если они есть (все экземпляры);
-
паспорт покупателя и паспорт продавца;
-
имеющиеся документы о праве собственности продавца;
-
подписанный акт приема-передачи недвижимого имущества;
-
квитанция об оплате госпошлины.
В некоторых случаях требуются дополнительные документы. Например, нотариально заверенное согласие супруга продавца, если его право собственности на землю возникло в период брачных отношений. Может потребоваться согласие органов опеки, если сделка потенциально может ущемить права подопечных граждан.
Максимальный срок рассмотрения заявления составляет 9 дней начиная со дня после обращения. По итогам рассмотрения вносится запись в реестр, о чем предоставляется выписка из ЕГРН.
Можно ли оспорить сделку купли-продажи земли?
Основания для расторжения сделки возможны в ситуациях, когда какая-то из сторон нарушила права другой, или не выполнила свои обязанности. Однако к таким ситуациям нельзя отнести вариант, если покупка земли под ИЖС производится без учета вида и назначения земель, обозначенных в договоре купли-продажи.
В связи с частым обновлением законодательства и юридической уникальностью каждой ситуации,
мы рекомендуем получить бесплатную телефонную консультацию юриста. Свой вопрос Вы
можете задать по номеру горячей линии 8 (499) 113-25-16 или написать его в форме ниже.