Сделка купли-продажи

Вы хотите купить или продать жилье и желаете узнать, как оформляется сделка? В этом тексте мы рассмотрим основные моменты сделок с недвижимостью и объясним, почему обязательно понадобится помощь юриста.

Оформление договора

В нашей стране невозможно зарегистрировать купленную квартиру в госреестре, если отсутствует договор купли-продажи. Этот документ является основанием для передачи права собственности на жилье от продавца к покупателю. И именно в договоре обозначаются основные моменты сделки – стоимость, предмет продажи, ответственность сторон и срок передачи.

В зависимости от ситуации возможно 3 варианта оформления сделки.

1. Самостоятельное составление договора без привлечения специалистом и специальной регистрации, визирования.
2. Привлечение к сделке нотариуса в обычном или специальном порядке (определяется законодательством).
3. Оформление сделки с участием риэлтора

Самый «опасный» способ оформления – самостоятельный. Ведь  в этом случае договор может оказаться составлен с такими ошибками, что окажется не действительным. К тому же нередко в таких договорах могут присутствовать кабальные условия.

Специалисты ознакомились с документом и определили, что некоторые пункты будут на руку покупателю. Например, договор гарантировал ему право отказа от квартиры с течение года, если его не устроят соседи, качество коммунальных услуг и даже вид из окна. Юристы посоветовали мужчине внести изменения в договор, а если покупатель откажется – не оформлять сделку.

Когда к сделке привлекается нотариус

Закон не препятствует визировать у нотариуса любой договор купли-продажи. Однако есть ситуации, когда без его визы перерегистрация прав собственности окажется невозможной.

• Если продавцом (или одним из продавцов) выступает несовершеннолетний ребенок. Нотариус подтверждает полномочия доверенного лица, который выступает от имени покупателя. Также он определяет, ущемлены ли права ребенка в рассматриваемой сделке. Причем если ребенок достиг возраста 14 лет, его явка в нотариальную контору обязательна.
• Если продавцом выступает пожилой человек, либо недееспособное лицо. Обоснования те же, что и в случае с ребенком. Явка пожилого человека к нотариусу для подписи договора купли-продажи обязательна.
• Предметом торга выступает квартира в долевой собственности, либо доля в этой квартире. Нотариус своей подписью подтверждает согласие всех собственников на осуществление сделки.
• Если в доме проживают несовершеннолетние дети, или одним из покупателей является ребенок, не достигший 18 лет. Нотариус определяет, не ущемлены ли права ребенка в сделке.

Вообще «для подстраховки» стоит потратить лишние деньги и заверить договор у нотариуса. Где можно оформить куплю продажу у нотариуса? Закон позволяет обратиться к любому специалисту, а не только к тому, на чьей территории находится предмет торга или зарегистрирован продавец.

Оформление через риэлтора

Обращаться к посреднику или нет – должен определить для себя каждый из участников сделки. Риэлтор, выступая посредником (особенно если его деятельность застрахована), минимизирует риск столкнуться с недобросовестным покупателем или продавцом-мошенником. Он проверяет юридическую чистоту сделки и помогает составить договор купли-продажи.

Но то же самое сделает профессиональный юрист. Разница заключается в оплате гонорара. Риэлтор получает деньги только по факту регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. Юрист получает деньги каждый раз, когда к нему обращаются клиенты. В практическом плане это значит, что если сделка не состоится и покупатель откажется от покупки, деньги юристу все равно придется заплатить.

Расторжение договора купли-продажи

Состоявшаяся сделка может быть расторгнута в добровольном порядке или через суд. Но как показывает юридическая практика, расторжение судом договора купли продажи происходит значительно чаще, чем мирное соглашение сторон. Как правило, основанием для возврата покупателем квартиры является:

• отказ продавца передать документы, относящиеся к недвижимости;
• не соответствие жилья санитарным нормам;
• скрытые недостатки недвижимости, выявленные после заключения сделки, исключающие нормальную эксплуатацию жилья;
• не полное исполнение своих обязательств по договору;
• нарушение сроков передачи объекта недвижимости и (или) документации к ней.

Но и продавец может потребовать расторжения договора:

• покупатель не принимает объект торга;
• не полное выплата суммы по договору, равно как и отсутствие платежа;
• нарушение сроков трансферта денег, определенного в договоре.

Любопытно, что в договоре могут быть прописаны и иные причины для его расторжения. Перечень ситуаций обсуждается сторонами до подписания документа.

Инициировать расторжение договора имеет право любая из сторон. Первым шагом будет направление претензии. Если соглашения достичь не удалось, то сторона обращается в суд. Решение суда расторгнуть договор купли продажи можно оспорить, подав апелляцию. Это принципиальный момент, который позволяет отстоять ущемленные права и интересы.

При составлении искового заявления требуется не только призвать к ответу оппонента, но и выдвинуть требования максимально доступно. Например, если просто подать исковое заявление в суд о расторжении договора, то суд его расторгнет. Однако в решении не будет ни слова о том, что покупателю придется вернуть недвижимость, а продавцу – деньги. Оснований для этого попросту не будет, а в соответствии с законом при расторжении договора стороны не обязаны возвращать то, что уже было передано.

Резюме

От важности и точности формулировок в договоре зависит безопасность сделки для каждой из сторон. Если же при составлении документа были допущены ошибки, а сам он не визировался у нотариуса, то  в исковом заявлении придется полностью определить суть требований. Судья не должен домысливать за истца.

Конечно, люди интересуются и тем, в какой суд по договорам купли продажи следует обращаться. Рассматривает такие споры суд общей юрисдикции. Обращение в мировой суд недопустимо в связи с неподсудностью дел этой категории мировыми судьями.