1. Договор купли-продажи или дарения квартиры, принадлежащей лицу из группы риска

Часто жертвами аферистов становятся люди, социально незащищенные и, так сказать, относимые к "группе риска". К лицам, не вполне дееспособным и порой не отдающим себе отчет в собственных поступках, можно причислить:

1. психически-больных и умственно-отсталых;
2. одиноких инвалидов и пенсионеров;
3. страдающих наркоманией и алкоголизмом.

Аферист, обычно, втирается в доверие к гражданам из данных категорий, изображая участие и желание помочь. Обманом мошенник убеждает собственника подписать документы на продажу недвижимости. Чаще всего это бывает генеральная доверенность на пользование жильем. Жертве внушают: сей документ даст "доброжелателю" возможность быстро решить все проблемы владельца (погашение задолженностей по услугам ЖКХ, обмен на более комфортную жилплощадь или меньшую по размеру, но с солидной доплатой и т.д.). Как только преступник получает на руки подобный документ за подписью жильца, совершается быстрая продажа недвижимости третьим лицам. Дабы скрыть преступление и "отмыть" незаконно полученные средства, "черный риэлтор" исчезает.

В таких случаях для признания судом недействительной всей серии заключенных сделок по данной жилплощади, необходимо доказать факт, что первый собственник не осознавал своих действий, т.к. относится к одной или даже нескольким из упомянутых выше групп риска.

Как защитить себя от подобной ситуации?

Потенциальный покупатель непременно должен тщательно проверить всю документации. И, первым делом, получить лично (а не взять из рук риэлторов) в едином госреестре выписку, где подтверждается переход прав владения жильем. В ней указан список прежних владельцев жилья с датами их прописки по адресу и выписки.

Многочисленные сделки с данным объектом недвижимости (особенно при наличии солидной скидки на стоимость) должны вызвать настороженность. Сверхнизкая и выгодная, по словам мошенника, цена - это ловушка, в которую попадаются неосведомленные и юридически неграмотные покупатели.

 

2. Умолчание о наследниках по закону

Одна из наиболее опасных сделок на рынке 2-го жилья - это покупка унаследованного Продавцом помещения.

Возможные виды афер здесь таковы:

1. недееспособность и невменяемое состояние Наследователя во время составления документов;
2. преднамеренный подлог завещания;
3. принуждение каким-либо способом Наследователя написать завещание вопреки его желанию и воли.

Не удивительно, что в подобных ситуациях, возможные претенденты на наследство могут по праву начать тяжбу для признания совершенной сделки продажи недействительной. Проигравший судебный процесс новый владелец лишится купленного имущества. Ему не поможет даже то, что в Росреестре переход права уже зарегистрирован.

Человек считается вступившим в права наследства не только в момент нотариального заверения завещания, но и начав пользоваться наследственной массой.

Покупатель оказывается незащищенным, ведь судебное разбирательство, по большей части, будет касаться двух наследников. И не факт, что Покупатель сможет вернуть потраченные средства, т.к. приобретение является неправомерным. В итоге, его ждет утрата как квартиры, так и денежных средств.

Как обезопасить себя от этого вида мошенничества на рынке недвижимости?

Те сделки, где фигурируют наследники, следует рассматривать в самом крайнем случае. Когда желающий купить квартиру, полученную в наследство, потребуется тщательнейшим образом изучить выписку о переходе права собственности, выдаваемую в ЕГРН.

Собственник должен являться владельцем минимум три последних года. Это срок исковой давности по наследственным делам. Он не является панацеей от возможных проблем. Продавцу необходимо, при наличии такой возможности, собрать подписи наследников, согласных с продажей недвижимости.

Кроме того, изучение завещания поможет понять: имеются ли у усопшего близкие родственники (родители, дети и т.д.), чтобы избежать вероятности сокрытия СТОРОННИХ наследников. Близкие покойного и без завещания вступили бы в права наследования. Если их перечисляют снова, может показаться подозрительным. Когда же, напротив, упоминаются люди со стороны, это, тем более, выглядит подозрительным. Завещание могло быть составлено под принуждением.

3. Продажа квартиры нескольким покупателям

Эта схема мошенничества чаще применяется в случае, когда Продавец живет за рубежом или планирует туда вскоре перебраться. Продавец заключает сделки сразу с несколькими лицами, для чего получает в госорганах дубликаты документов при привлечении независимых нотариусов. Забирает плату с каждого Покупателя и теряется из виду.

Кто же, в итоге, становится законным собственником? Им будет считаться первый из числа претендентов, оформивший переход прав на собственность в Росгосреестре. Остальные неудачливые Покупатели годами вынуждены вести изнурительные судебные тяжбы с исчезнувшим Продавцом. Но как найти непорядочного дельца за границей и призвать к ответу? Зачастую это невозможно.

Вот почему, чтоб не стать жертвой мошенничества с недвижимостью, так важно быть максимально бдительным в сделках; внимательно изучать документацию; не доверять чужим посулам, какими бы искренними они не выглядели.

 

4. Виды мошенничества с недвижимостью с использованием поддельного паспорта

Схема отчуждения такого рода довольна проста. Аферист арендует чужую жилплощадь на долгое время. Якобы, только с целью заключения договора аренды, злоумышленник копирует паспорта владельцев жилья. Эти данные используются преступниками для изготовления фальшивого паспорта. В него вклеивают фото съемщика. По поддельному паспорту, мошенник получает копии документов, подтверждающих права собственности. Квартира продается. После продажи недвижимости при помощи мошенничества, преступник исчезает с деньгами потерпевшего.

Неужели нет никакой надежды?

Если сохранились копии документов афериста, стоит отнести их полицейским. Возможно, специалисты смогут отыскать афериста, а после взыскать с него украденное. Когда паспорт афериста фальшивый, найти его практически невозможно.

Подстрахуйте себя! Предложите при заключении сделки аренды проверить документы с помощью полицейских. Если продавец не согласится это сделать, дел с ним лучше не иметь.

 

5. Сделки с нарушением прав несовершеннолетних детей

Высокорисковые сделки, при которых могут нарушаться права граждан, не достигших 18-го возраста, становятся возможными по ряду причин.

Это, допустим, ситуации, когда родители либо опекуны ребенка желают совершить сделку, как можно быстрее. При этом, они не заботятся о получении на руки документации, свидетельствующей о правах несовершеннолетнего на недвижимое имущество или долю в нем. Такого рода сделки признаются судом незаконными и впоследствии расторгаются, если, например, ребенок выписан с жилплощади в срок, меньше полугода до получения квартирой статуса приватизированной.

 

6. Сокрытие факта постоянной регистрации несовершеннолетнего

Очень важно иметь в виду: нечистые на руку маклеры способны вступить в сговор с сотрудниками жилищных контор и изготовить поддельную выписку из домовой книги, где несовершеннолетние граждане, не собственники жилья, указаны не будут! Об их существовании покупатель жилья узнает, лишь когда начинается процесс оформления его, как собственника. Даже получив постоянную регистрацию в квартире, он может запросто лишиться и ее, и своих денег, если окажется: на жилплощади прописан ребенок, живущий в интернате или у опекунов. По заявлению Службы опеки сделка будет аннулирована. До достижения совершеннолетия ребенком новый владелец не имеет право самостоятельно выписать его с жилплощади. Суд обязывает продавцов (часто это родители, лишенные родительских прав) вернуть средства пострадавшему. Но мошенники скрываются с деньгами, и найти их бывает практически невозможно, если они регистрируются по "липовым" адресам. Жертве обмана остается надеяться только на добровольное снятие ребенка с учета опекуном и регистрации его по фактическому месту жительства. Либо ожидать 18-летия "скрытого" жильца.

Что предпринять?

Необходимо лично (не поручая риэлторам) взять в ЕГРН выписку и внимательно просмотреть данные о квартире. Из домовой книги у вас на руках должны быть все данные о тех, кто когда-либо был в ней зарегистрирован (прописан) и когда снят с регистрации (выписан). В квитанции на оплату услуг ЖКХ также должно быть указано число проживающих. Не поленитесь даже у соседей расспросить о жильцах покупаемой квартиры.

Не поленитесь, заодно, убедиться, НЕТ ЛИ ЗАДОЛЖЕННОСТЕЙ за эти самые услуги. Скрытые долги по квартплате также могут сыграть роль обременения.

Когда процесс купли-продажи завершен, остается лишь одна надежда - суд.

 

7. Отчуждение с использованием фальшивой доверенности

Данный тип афер совершается по аналогии с мошенничеством при помощи поддельного паспорта. С находящимися за рубежом владельцами жилья оформляются сделки по фиктивной доверенности. Злоумышленники могут воспользоваться и фиктивной доверенностью усопшего либо отозванным документом.

При совершение покупки жилого помещения по доверенности очень важно встретиться с собственником лично. Он должен находиться рядом с вами и при составление договора и в день оформления регистрации на новом месте.

В случае смерти собственника, подписавшего доверенность, после совершения сделки и до оформления регистрации сделка будет считаться незаконной, ее отменят.

 

8. Мошенничество с предоплатой

Возможно, самая примитивная из схем мошенничества в сфере недвижимости. Застройщик предлагает мечтающим о жизни в новостройке доверчивым гражданам участие в долевом строительстве. То есть, подписав ДДУ, они уже обязаны внести плату или ее часть. Градостроительное законодательство, с которым незнакомы потенциальные новоселы, не предусматривает таких взносов. Девелоперы исчезают с деньгами дольщиков. Вернуть средства зачастую весьма сложно, ибо аферисты предпочитают пользоваться украденным за границей.

Аванс - это подтверждение надежности намерений обоих сторон в совершении совместных действий. Но мошенники придумали, как использовать задаток для возможности поживиться за чужой счет.

Чаще всего, мошенники предлагают приобрести жилье по низкой цене. Желающих приобрести недвижимость преступник просит совершить предварительную оплату. Она составляет небольшой процент от общей стоимости имущества (в среднем 5%). Поясняют свое требования аферисты тем, что помещение пользуется повышенным спросом, что аванс станет гарантией будущего сотрудничества, срочные расходы на оформление и т.д. Мошенник набирает столько задатков, сколько находит покупателей, и пропадает из вида с присвоенными средствами.

 

9. «Криминальная ипотека»

Продажа недвижимости и мошенничество идут рука об руку. Когда речь заходит о значительных тратах, всегда найдутся желающие прикарманить чужие накопления.

Вот еще один из возможных способов отъема денег у населения. Злоумышленники вступают в сговор с какой-либо кредитно-финансовой фирмой. Совместно они создают фиктивную организацию, якобы гарантирующую в ближайшем будущем получение недорогого и комфортного во всех отношениях жилья. Их цель - привлечь банковские средства.

Потенциальным жертвам обещают значимую выгоду: минимальный первый взнос, мизерный процент и тому подобные уловки. Но на деле выходит: доверчивый "компаньон" вверг себя в кабальные условия.

Как себя обезопасить?

Как следует изучайте все документы, относящиеся к покупаемой квартире. Убедитесь, что ставка по выплате кредита является фиксированной! Обратите внимание: нет ли в нем фраз, написанных мелким шрифтом про возможное возрастание ставки со временем. Обычно она звучит примерно так: "Банк вправе изменять (повышать) процентную ставку по своему усмотрению без объяснения причин".

Изучите, какие санкции предусмотрены в случае задержки платежа или неполной выплаты. Обстоятельно разберите каждый спорный вопрос с консультантом.

Не попадайтесь на психологические уловки! Чтобы лишить вас возможности здраво оценить ситуацию и принять взвешенное решение, аферисты способны устроить целое представление. К примеру, изобразить спешку в работе офиса (предполагающую крупный наплыв клиентов). Либо, напротив, демонстративно и услужливо заискивать, обсуждать не относящиеся к делу темы и т.д., то есть всячески отвлекать от прочтения и обдумывания пунктов договора перед подписанием.

 

10. Продавец не желает выписываться из проданной квартиры

Случается и такая ситуация: после завершения процесса купли-продажи уже, к тому времени, бывший владелец квадратных метров не снимается с регистрации в квартире. Причины, приводимые им в оправдание своих действий: нет другого жилья, потому некуда ехать.

Можно попытаться выселить нежелательного гостя собственными силами. В таких случаях можно ожидать его заявления в суд, в котором он будет настаивать на аннулировании сделки либо предоставлении ему возможности дальнейшего проживания на его бывшей жилплощади.

Истец может быть достаточно убедителен в своих требованиях расторгнуть договор. И, как ни странно, может так случится, что судья обяжет его вернуть полную сумму, выплаченную Покупателем. Но, чаще всего, недобросовестные Продавцы утверждают, что деньги у них украли или отобрали в счет уплаты старого долга.

Продавцы не отказываются вернуть деньги, лишь просят у судебных органов отсрочить выплату или возвращать средства частями. Одураченный Покупатель, если и получит деньги назад, то спустя очень долгий срок, исчисляемый десятилетиями.

Еще один «подводный камень»

Договорившись с Покупателем указать в договоре более низкую цену продаваемой жилплощади, Продавец получает возможность уплаты более низкой суммы налога. Доверчивый Покупатель соглашается сделать малознакомому человеку одолжение. Но сам он, в связи с этим, оказывается участником совершения налогового преступления.

Это только часть проблемы. Неуказанная в документе часть денег выплачивается Продавцу на руки. Так Покупатель лишается каких-либо гарантий. Что же будет, если Продавец передумает и подаст в суд иск о расторжении сделки и признании ее незаконной.

Если в договоре указывается заниженная цена, то оставшаяся сумма просто доплачивается Продавцу без составления каких-либо документов. Покупатель не получает никаких гарантий. Впоследствии Продавец может передумать и обратиться в суд с иском о признании совершенной сделки недействительной. Средства, доплаченные в обход документации, могут для Покупателя оказаться утраченными.

 

Что делать, если вас уже обманули квартирные мошенники?

Для самозащиты требуется:

• выявление преступления;
• подготовка доказательной базы;
• поиск вспомогательной документации;
• составление заявления в правоохранительные органы (полицию, прокуратуру).

В данном случае прокуратура особой помощи оказать не в состоянии, заявление спуститься ниже по инстанциям. Единственный плюс: процесс, возможно, ускорится.

Но есть грамотный способ и ускорить развитие событий, и направить их в нужное вам русло. Адвокаты/юристы по уголовным делам нашей компании проконсультируют вас по телефону либо онлайн абсолютно бесплатно. По вашему желанию, профессионалы окажут содействие в сборе нужной информации и документов, представят интересы в разного рода инстанциях. Адвокаты по уголовному праву станут вашими защитниками в суде любого уровня.

 

Наказание за квартирные аферы

В рамках российского уголовного законодательства мошеннические действия предполагают различные виды наказаний. Жертва преступления, помимо этого, вправе предъявить гражданский иск о материальной компенсации ущерба, возврате утраченного в результате мошеннических действий или имущества.

СРОКИ ДАВНОСТИ ПО 159 СТАТЬЕ УК РФ

По определению, мошенничеством считается хищение собственности, используя обман либо введя объект аферы в заблуждение.

Понятие "исковая давность" применяется в рамках методов защиты прав граждан. Является периодом времени, в течение коего потерпевший имеет возможность заявить о нарушении его прав и потребовать защиты.

В случаях продажи недвижимости с совершением мошенничества, подобные дела также имеют срок исковой давности. Имеется в виду период времени, в течение которого жертва вправе заявить о своих нарушенных правах и требовать от законодательных органов действий, направленных на их восстановление.

Срок давности по мошенничеству с недвижимостью устанавливается действующим ныне российским законодательством, а именно: ГК РФ и, конечно, УК РФ.

Каждый отдельный случай, естественно, требует особого рассмотрения и отношения.

В российском законодательстве нет статьи, посвященной в частности мошенничеству с квартирами. При этом, аферы такого рода происходят очень часто. Это объясняется высокой ценовой категорией объектов сделок.

Можно сделать вывод, что, если отдельная статья, относящаяся к описанным нами видам преступлений, не предусматривается изначально, то за основу следует брать общие правила.

Даже, если было установлено, что по вашему делу срок давности исчерпан, не отчаивайтесь! Опытные адвокаты нашей компании способны помочь даже в самых, казалось бы, безнадежных ситуациях.