Переуступка прав собственности на квартиру

Что такое переуступка прав собственности на квартиру

Покупка квартиры в новостройке на начальном этапе строительства всегда связана с определёнными рисками. Поэтому многие предпочитают приобретать жильё ближе к завершению строительства. Однако в таких случаях большинство лотов уже распродано. Одним из решений становится переуступка прав требования — покупка квартиры у дольщика, заключившего договор с застройщиком и решившего перепродать свои права.

Содержание

Что такое переуступка прав требования

Переуступка прав требования — это передача права на получение квартиры от одного дольщика другому. Официальное название процедуры — договор цессии. Сделка регулируется ст. 382 ГК РФ и Федеральным законом № 214-ФЗ.

Предметом уступки является квартира, которой ещё не существует в правовом смысле — получить её можно только после сдачи дома в эксплуатацию.

Разница между цессией и куплей-продажей:

  • при цессии в сделке участвует застройщик;

  • если дольщик уже оформил право собственности, то речь идёт о купле-продаже, а не о переуступке.

Стоимость недвижимости

Квартиры по переуступке обычно стоят дешевле, чем напрямую у застройщика. Первоначальный дольщик стремится вернуть вложенные средства с прибылью. За время строительства стоимость может вырасти на 10–50 %.

Иногда цена в договоре остаётся на уровне начального этапа строительства (например, котлована) — это снижает налоги, но увеличивает риски. В случае проблем с застройщиком вернуть получится только сумму, указанную в договоре.

Как выбрать квартиру

Чтобы снизить риски:

  • Проверьте договор долевого участия (ДДУ): подписи, печати, регистрация в Росреестре.

  • Изучите статус застройщика — не находится ли он в банкротстве.

  • Просмотрите арбитражную картотеку — нет ли споров с участием дольщика или застройщика.

  • Сравните проектную документацию с текущим состоянием стройки.

  • Изучите отзывы о проекте на форумах и профильных сайтах.

Переуступка прав требования: плюсы и минусы

Преимущества:

  • Возможность купить жильё в почти готовом доме.
  • Цена ниже, чем у застройщика.
  • Быстрая сдача жилья.
  • Нет проблем с прописанными жильцами или наследниками.
  • Возможность заработать при последующей перепродаже.

Недостатки:

  • Риск банкротства застройщика.

  • Возможна двойная переуступка — нужно проверять цепочку сделок.

  • Некоторые ДДУ запрещают переуступку без согласия застройщика.

  • Трудности с внесением изменений в существующий ДДУ.

Возможные риски

Перед покупкой проверь:

  • Репутацию застройщика и дольщика.

  • Наличие всех разрешений и проектной документации.

  • Все платежи по ДДУ.

  • Финансовое положение продавца — при банкротстве сделка может быть оспорена.

  • Не подписан ли уже акт приёма-передачи — если он есть, нужна купля-продажа.

Некоторые застройщики подписывают акт в одностороннем порядке. Это делает переуступку невозможной.

Оформление договора переуступки прав

Что нужно сделать:

  • Проверить юридическую чистоту объекта и участников сделки.

  • Убедиться в отсутствии запрета на переуступку в ДДУ.

  • Собрать документы (см. ниже).

  • Подписать договор цессии (3–4 экземпляра).

  • Зарегистрировать договор в Росреестре (госпошлина — 350 руб.).

Если есть согласие застройщика, желательно указать обязательства по срокам и неустойку — это позволит предъявить претензии при задержке.

Необходимые документы

Для регистрации договора понадобятся:

  • ДДУ.
  • Согласие супругов продавца и покупателя (при наличии).
  • Разрешение застройщика.
  • Справка об отсутствии задолженностей по ДДУ.
  • Разрешение банка (если квартира в ипотеке).
  • Паспорта сторон, договор цессии, квитанция об оплате госпошлины.

Если в сделке участвует несовершеннолетний, потребуется разрешение органов опеки. При использовании материнского капитала нужно предусмотреть в договоре передачу долей детям после сдачи дома.

Как получить квартиру

После сдачи дома застройщик должен:

  • Присвоить адрес.

  • Получить кадастровый паспорт.

  • Подписать акты приёма-передачи.

  • Получить разрешение на ввод в эксплуатацию.

Покупатель по переуступке обязан:

  • Подписать акт приёма.

  • Подать документы в МФЦ или Росреестр.

  • Оплатить госпошлину 2000 руб.

  • Получить свидетельство о праве собственности.

В связи с частым обновлением законодательства и юридической уникальностью каждой ситуации,
мы рекомендуем получить бесплатную телефонную консультацию юриста.
Свой вопрос Вы можете задать по номеру или написать его в форме ниже.

Поделиться:

Бесплатная консультация