Раздел имущества: земельный участок

У довольно большого числа семей в Москве и в целом по России есть земельные участки в собственности. Но как разделить землю в случае развода? Разберемся, как происходит раздел имущества – земельный участок, дача, частное домовладение, а также в том, зачем в этом вопросе необходимо участие юриста по земельному праву.

Сложности с разделом земли

В первую очередь следует сказать, что далеко не всегда земельный участок (ЗУ) подлежит разделению в ситуации, когда один из супругов желает этого. Не относятся к совместному имуществу супругов земли, которые:

• были приобретены до бракосочетания, либо покупались на деньги, заработанные до брака;
• получены в порядке наследования при условии, если завещательный отказ не содержит отдельных требований выделить долю земли супругу наследника;
• получены в дар;
• приватизированы в случае первичной приватизации, второй супруг не принимал в ней участия.

Если же участок земли (дача, сад с огородом) покупался супругами уже после брака и на «общие деньги», то она вполне может быть разделена.

Как делится земельный участок

Многие супруги самостоятельно не могут разобраться в вопросе, как разделить дачу или иной участок земли. Но для его раздела достаточно выполнить всего 3 шага:

1. определить доли каждого из супругов;
2. заключить соответствующее соглашение при нотариусе;
3. выделить долю в натуре и зарегистрировать право собственности.

В отличие от многих других аспектов дележа супружеского имущества, разделение земельных участков производится в том числе с применением Земельного кодекса, а также различных нормативов. И потому проблем не возникнет, если:

• земли достаточно для образования 2-х участков – наименьший участок должен быть равен или больше площади минимального ЗУ в конкретном регионе;
• форма участка позволяет разделить его с сохранением вида разрешенного использования (ВРИ);
• на ней не имеется построек, на которые претендуют оба супруга.

Если супруги не могут достичь соглашения, либо участок слишком маленький, либо имеет неправильную форму, остается обращаться в суд. Причем сторонам в любом случае придется сесть «за стол переговоров», так как с очень большой долей вероятности суд примет любое из 3-х возможных решений:

• сохранит совместное владение и определит порядок пользования землей (условно, поделит на 2 части, которые нельзя будет разгладить капитальным забором);
• предложит любой из сторон выкупить вторую долю, причем приоритет будет отдаваться определенному супругу с учетом материального положения и иных заслуживающих внимания фактов;
• реализовать земельный участок на торгах с последующим дележом денежных средств.

Когда происходит раздел имущества, дача делится довольно просто, даже если недостает полезной площади. Судебное определение порядка пользования ЗУ сводит конфликт супругов на «нет»… но иногда обостряет его, что делает невозможным его использование по назначению. И в итоге супруги его продают.

Но отдельного внимания заслуживают ситуации, когда на ЗУ имеется постройка, на которую и претендуют оба супруга. Ведь судьба объекта капитального строительства неразрывно связана с судьбой земли под ним. И отсюда проистекает множество нюансов.

Нюансы при разделении дачи

Предположим, супруги решили разделить участок на два отдельных, возвести между ними забор и жить как посторонние люди. Но препятствием на пути к этому будет:

• наличие дома и иных хозпостроек;
• коммуникации;
• ВРИ участка;
• подъездные пути.

Ранее закон позволял разделить один дом на 2 части, что существенно упрощало деление. Сейчас, для отдельных ВРИ, таковое стало невозможно. Например, если на участке под ИЖС стоит дом, то преобразовать его в 2-хквартирный станет невозможно. Препятствием к этому будет именно вид разрешенного использования. Если земля под индивидуальную застройку, то квартира должна быть 1. А 2 квартиры – это уже многоквартирный дом (2>1, значит – много). Следовательно, придется менять ВРИ, а это время, деньги и не всегда возможно.

Также при разделе ЗУ супруги должны понимать, что к дому подводятся коммуникации (электричество, вода, газ). И они не должны пролегать по чужому участку. А если так случится, что пролегают, возникает частный сервитут, который отнюдь не на руку вообще всем участникам процесса.

ВРИ участка также может стать препятствием на пути к разделению. Ведь после образования 2-х участков из одного большого оба должны быть пригодны для целей, под которые земли образованы. Например, длинный узкий (10 м. х 100 м.) участок ИЖС. Если разделить его вдоль, то оба станут непригодными для строительства (т.к. отступы от заборов не менее 3 м. с каждой стороны). Если разделить его поперек, то стоящий у дороги будет непригоден для использования по назначению (ИЖС), т.к. по нему пойдет подъездной путь ко 2-му участку.

Раздел земельных участков всегда сложен, если у ЗУ неправильная форма или небольшая площадь. Но найти выход можно при условии, если оба супруга этого хотят и они обратятся к юристу за помощью. Но перед этим нелишней окажется консультация:

• с кадастровым инженером, который определит принципиальную возможность разделения ЗУ на 2;
• в муниципалитете по вопросу сохранения или изменения ВРИ ЗУ.