Расторжение договора ренты: судебная практика и ее роль в принятии решений
Насколько успешным будет судебное расторжение договора ренты? Судебная практика по данному вопросу наработана в столь большом объеме, что легко выявить общие тенденции. Выносимые же решения и их мотивировка позволят многим, кто еще только собирается заключить договор, окончательно разобраться в вопросе и принять взвешенное решение перед заключением сделки.
Специфика договоров ренты в Москве и России
Из анализа заслушанных в Москве и России дел, связанных с договорами ренты, можно выявить общую и, в общем-то, печальную закономерность: ни плательщик, ни рантье (за исключением отдельных ситуаций) не понимает специфику договора.
В суд обратилась жительница Москвы А. с иском к М. Причина для спора – расторжение договора пожизненной ренты с иждивением. Как пояснила А., в 2015 году был заключен указанный договор. В 2016 году М. перестал оказывать фактическую помощь, заменив ее финансовыми выплатами. Это не устроило А., и женщина обратилась в суд с иском о расторжении договора.
Из пояснений М. следовало, что в договоре было указано, что плательщик может монетизировать оказываемую помощь, что и сделал ответчик. Юрист, оказывающий помощь А., указал, что данный пункт договора реализуем лишь с письменного согласия рантье. Однако М. принял решение самостоятельно и без согласования. Суд согласился с доводами А. и своим решением расторг договор ренты межу А. и М.
Приведенный пример – один из крошечных фрагментов общей картины: договор ренты в Москве (и других городах России) заключают без понимания его условий. А еще чаще – со свободной трактовкой положений документа. Итог закономерен – претензия, суд, расторжение договора.
И как показывает судебная практика, именно на сторону рантье чаще всего встают судьи. И не всегда в своих решениях они руководствуются буквой закона. Довольно распространены обратные ситуации, когда решение принимается именно в пользу рантье, хотя налицо – правота плательщика ренты.
Г. заключил договор пожизненной ренты с У. Спустя 13 лет выплат у гражданина У. ухудшилось здоровье, и он подал в суд иск о расторжении ранее заключенного рентного договора. Судьи районного суда сочли этот факт достаточным основанием для расторжения договора, несмотря на протесты Г., который соблюдал условия сделки досконально и представил суду выписки из банка о своевременном перечислении средств в счет договора. Юристу Г. с трудом удалось обжаловать вынесенное решение в суде высокой инстанции.
Увы, но лишь в 15% случаев суды согласны с доводами плательщиков. В остальных 85% рассматриваемых дел с легкой руки судей договоры расторгаются за преимуществом рантье. А вот приведенные 15 случаев из 100 как раз и говорят о том, что либо плательщик нанимает хорошего юриста, либо относится к мошенникам.
Мнение адвоката: рента – рискованная сделка
Обман пенсионеров, которые заключают договоры ренты, поставлен «на поток». Именно поэтому судьи часто встают на сторону рантье, поскольку иных способов защитить права пожилого человека попросту не остается. Отсутствие государственного контроля и надзора за рентой только способствует все большей криминализации этой сферы.
В настоящее время в московском суде слушается дело пенсионерки, у которой мошенники ранее уже пытались отобрать квартиру по фиктивному договору купли-продажи. В этот раз – рентная сделка, по которой выгодоприобретателем является соседка, которая и забывала платить по ренте. В частности, плательщица передавала деньги наличными. И, естественно, при свидетеле – другом соседе. Чем закончится эта история предсказать сложно, но вывод можно сделать один: там, где есть возможность получить жилье едва ли не даром, всегда будет много жуликов.
Но риски можно и нужно сокращать. Как это сделать – подскажет юрист при анализе конкретных обстоятельств. В рамках этой статьи можно дать лишь общие рекомендации.
Продажа и покупка квартиры по ренте: риски для рантье
Рантье должен понимать, что плательщик при заключении договора преследует конкретную цель: получить жилье, причем как можно скорее. Ведь в этом случае расходы будут минимальны. И потому юристы советуют:
- заключать рентное соглашение с близкими родственниками – меньше шансов столкнуться с откровенным криминалом, когда за квартиру убивают или сдают в дом престарелых;
- тщательно проверять условия договора – не верить на слово потенциальному плательщику, а читать, что именно указано в договоре и как это будет реализовано (лучше всего доверить правовую оценку сделки профессиональному юристу);
- требовать от плательщика безусловного соблюдений условий договора – никаких послаблений и «разговоров за жизнь».
Но плательщикам тоже стоит быть «начеку»: иногда и пенсионеры могут запросто превратить данный договор в кабалу.
Рента и суд «глазами» плательщика
Случаев оспаривания ренты с иждивением немало.
П. заключил договор пожизненной ренты с Ц. с обязательством выплачивать ежемесячно по 10 000 руб. спустя 5,5 лет рантье потребовал от Ц. увеличения ежемесячных выплат до прожиточного минимума по региону (Москва). П. отказался, сославшись на отсутствие данного пункта в соглашении. Ц. подал в суд и отсудил квартиру обратно, а также расторг договор.
Как можно избежать столь неблагоприятного развития событий, как в случае с добросовестным П.? Как минимум, консультироваться с юристом и до заключения сделки, и в случае возникновения спорных ситуаций.
Юристы советуют:
- тщательно соблюдать все условия договора;
- фиксировать совершенные действия – платежи, уборку, помощь по хозяйству, походы в магазин и прочее, что предусмотрено в договоре;
- вести ведомость оказываемых услуг и проявленных забот, в которой указывать полный объем проделанной работы, естественно под подпись рантье;
- не верить получателю платежей на слово, особенно в части отступлений от условий договора.
Ольга Б. и ее внук Алексей К. заключили договор о пожизненном содержании и иждивением. Внук исправно вносил платежи по договору, ежедневно помогал бабушке по хозяйству, ходил в магазин, несколько раз делал косметический ремонт и даже сверх договора вывозил родственницу в санаторий. Однако родной сын Ольги решил присвоить квартиру, и настроил рантье против внука. Женщина решила расторгнуть договор и в качество обоснования указала отсутствие натуральной помощи.
Как было установлено на суде, внук по совету юриста фотографировал всю свою деятельность по помощи рантье, был в хороших отношениях с соседями, и самое главное, вел тетрадь учета натурной помощи, а также ежемесячно брал с бабушки расписку об отсутствии претензий. Юрист, приглашенный Алексеем, представил суду доказательства полного соблюдения условий договора плательщиком. Судья отказал в удовлетворении иска.
Но, как говорилось выше, суд встает на сторону плательщика в 1 случае из 7. Поэтому без юриста вступать в рентные отношения и, тем более, действовать при конфликтах строго противопоказано. Причем для обеих сторон договора.
В связи с частым обновлением законодательства и юридической уникальностью каждой ситуации,
мы рекомендуем получить бесплатную телефонную консультацию юриста. Свой вопрос Вы
можете задать по номеру горячей линии 8 (495) 281-51-41 или написать его в форме ниже.
Поделиться:
