Выделение доли в натуре - возможные варианты разрешения спора

Когда появляется необходимость для выделения доли в натуре

Необходимость выделения из общей собственности доли в квартире может возникнуть в ряде случаев, объединенных одним общим признаком - невозможностью совместного использования собственниками одной жилплощади. Выделение доли в натуре является выходом во многих случаях, таких как:

• желание одного из собственников продать свою часть квартиры (нужны деньги, переезд и пр.),
• развод и как следствие невозможность дальнейшего совместного проживания супругов-собственников квартиры, 
• наследование жилья двумя и более наследниками, не планирующими совместного использования жилплощади, 
• нежелание совместного проживания родственников в следствии новых личных обстоятельств (изменение семейного положение, проблемы со здоровьем одного из родственников и т.п.), 
• желание одного из владельцев квартиры подарить/оставить свою долю недвижимости третьим лицам, не имеющим родственных отношений с собственниками,
• другие случаи.

В каких случаях можно произвести выделение, в каких нет

Существует ряд условий, при выполнении или невыполнении которых, соответственно, возможно или невозможно выделение доли квартиры в натуре, в полной мере их описывает статья 252 ГК РФ. 

 В случае если квартира обладает достаточной площадью, в ней несколько раздельных комнат и есть все возможности для её перепланировки, выделение доли возможно, но обязательными условиями станут согласование с управляющей компанией и оформлением отдельных  тех. паспортов. 

Определение конкретной доли в общей собственности 

Общая собственность, согласно положениям ст. 244 ГК РФ может быть двух видов:

• долевая - где уже определены и документально закреплены за собственниками конкретные доли
• совместная - соответственно без таких определений ( по умолчанию каждый из собственников владеет половиной собственности, если иное не определено отдельным соглашением или договором). Также существуют некоторые исключения, например, если один из собственников производил за свой ( или в большей части за свой счет)  ремонтные работы, значительно улучшившие состояние квартиры. В этом случае собственник, производивший улучшения может рассчитывать на пропорциональное потраченным средствам увеличение своей доли в квартире 

Раздел общей квартиры в натуре и в денежном эквиваленте

Существуют два варианта выделения доли в квартире:

• в натуре - физическое разделение частей жилплощади
• в денежном эквиваленте - один из собственников компенсирует остальным стоимость их части квартиры

Для проведения раздела в первым способом жилое помещение должно отвечать требованиям СНиП 31-01-2003 ( Строительные нормы и правила Российской федерации , здания жилые, многоквартирные), таким как:

1. для выделяемой доли должны быть оборудованы отдельный вход и все объекты благоустройства, которые присутствовали в неразделенной квартире
2. общая её площадь должна быть более или равна 28 квадратным метрам 

В случае если выделить ровные доли невозможно из-за конструктивных особенностей жилья, собственник, получивший большую часть, обязан будет компенсировать разницу в стоимости с долей другого/других собственников (при условии владения жилплощадью 50/50) 

Пример: 

Как видно из примера, где в двухкомнатной квартире, одна из комнат на 20 кв.м. больше другой, а все прочие помещения поделены поровну, при выделении доли в натуре собственник, получивший большую из них, должен будет компенсировать 2 млн. руб. разницы.

Проведение раздела вторым способом менее затруднительно и производится когда выделение доли в натуре не представляется возможным, а перевод квартиры в статус коммунальной не устраивает собственников.  Если упросить, то один из владельцев квартиры выкупает долю другого. Сумма выкупа в таком случае определяется пропорциями долей, и если рассмотреть на пример выше :

Собственнику 1 нужно будет выплатить собственнику 2 50% от общей стоимости квартиры, т.е. 10 млн. рублей.

Способы выделения доли в квартиры в натуре

1. досудебное урегулирование (по соглашению сторон)
2. судебное урегулирование (по решению суда)

1. Досудебное урегулирование

Собственники смогли прийти к соглашению относительно разделению долей квартиры ( необязательно пропорционально имеющимся у них долям ) В этом случае необходимо зафиксировать договоренности в соглашении о выделении долей в натуру и заверить его у нотариуса

2. Судебное урегулирование

В случае если у собственников не получилось прийти к соглашению, спор относительно выделения долей переносится в суд. По умолчанию выделение доли жилого помещения производится через его раздел на равные доли. В случае если если имеется действующее соглашение или договор, в выделении долей суд будет руководствоваваться им. 

Последовательность действий для выделения доли в квартире через суд

В случае если прийти к соглашению не получилось перед обращением в суд необходимо:

1. Определить приоритетный вариант получения доли.  В натуре или в денежном эквиваленте.
2. Привлечь юриста для повторной попытки досудебного урегулирования. Он в любом случае будет нужен на дальнейших этапах, а здесь, как показывает практика, профильный специалист поможет понять сложности судебного урегулирования и предложить новые условия раздела.
3. Произвести экспертную оценку квартиры. В неё должны включаться: техническая возможность выдела с её вариантами, актуальная рыночная стоимость недвижимости,  количество долей и их соотношение с жилплощадью в процентах и квадратных метрах.
4. Составить исковое заявление.  (ссылка на образец)
5. Подготовить необходимый пакет документов 
   1. Копия паспорта
   2. Иск и по копии на каждого из участников процесса
   3. Выписка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)
   4. Правоустанавливающие документы на квартиру ( К правоустанавливающим относятся, например, - договор о передачи жилья в собственность, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, договор мены, договор ренты, справка ЖСК о выплате пая (в случае если квартира была куплена у жилищно-строительного кооператива через выкуп пая ))
6. Оплатить госпошлину и предоставить оригинал квитанции. Иск о выделении доли в жилом помещении считается имущественным, соответственно размер пошлины будет зависеть от цены иска и, согласно в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.19 составит: 

   При цене иска (руб)	Фиксированная часть (руб)	Процент
   до 20'000	не менее 400	4
   от 20'001 до 100'000	800	3
   от 100'001 до 200'000	3500	2
   от 200'001 до 1'000'000	5200	1
   от 1'000'001 и выше	13200	0,1 но не более 60'000 руб

7. Участвовать в судебных слушаниях
8. Дождаться вступления в силу решения суда
9. Зарегистрировать изменения в Росреестре и в бюро технической инвентаризации (необходимо сделать всем совладельцам, включая бывших)

Образец искового заявления о выделении доли жилого помещения в натуре

Скачать образец 

Заявление должно содержать: вводную, описательную, требовательную и мотивировачную части.

1. Вводная ( наименование суда, данные об участниках судебного процесса (истце и ответчике), название документа
2. Описательная ( последовательное описание обстоятельств, которые привели к возникновению необходимости для выделения доли в натуре начиная от возникновения права собственности)
3. Требовательная ( указываются требования истца к ответчику)
4. заключительная ( перечисление прилагаемых документов, дата, подпись)

Сроки рассмотрения в суде

Чаще всего рассмотрение подобных дел занимает от двух до шести месяц, но в особых случаях могут растягиваться и значительно больше. К примеру:

В итоге: если ответчик не будет затягивать процесс, процесс будет длиться от пары месяцев до года, Также следует помнить, что на длительность оказывает существенное влияние участие квалифицированного юриста как с одной, так и с другой стороны.