Расторжение договора продажи квартиры: мифы и опровержения

На рынке вторичного жилья расторжение договора продажи квартиры – обычное дело. К большому сожалению, многие участники сделок из-за разного рода заблуждений неправильно расторгают договор (о том, как это сделать правильно, мы писали в этой статье). И это приводит к большим проблемам, разрешить которые удается только юристам и лишь путем многомесячных судебных прений. Поэтому мы собрали ТОП-5 самых распространенных «мифов» о расторжении договоров купли-продажи квартир и опровергли их.

Миф 1. Купля-продажа квартиры и расторжение договора в одностороннем порядке

Считается, что сделку можно «откатить» по желанию любой из сторон. То есть предполагается вариант «передумал». И многие даже находят для него подтверждение в законодательстве, в частности, «притягивая за уши» положения ст. 450.1 ГК РФ.

Но в сделках купли-продажи квартир расторжение договора происходит только на основании ст. 450 ГК РФ. Следовательно, у заинтересованной стороны должны быть веские основания для обращения в суд с целью расторгнуть договор и вернуть все переданное по нему обратно.

Миф 2. Расторгнуть договор по соглашению сторон очень просто

Довольно часто планы относительно судьбы сделки меняются одинаково и у продавца, и у покупателя. И потому люди заключают обычное соглашение о расторжении договора. Казалось бы, что тут такого? Но если изучить положения ст. 452 ГК РФ, то станет очевидным, что сделка должна расторгаться в той же форме, что и заключалась.

Что из этого следует? Как минимум то, что придется выполнить все действия, предшествующие ее заключению. Например, если граждане подписали ДКП и удостоверили его нотариально, то и соглашение о расторжении также придется визировать у нотариуса. Иначе любая из сторон может вновь «передумать» и настоять на исполнении договора.

Миф 3. Предварительный договор купли-продажи квартиры можно не расторгать

А бывает еще и так, что сторона передумала продавать (покупать) квартиру еще до заключения основного договора, но после подписания предварительного ДКП. Вот только ст. 429 ГК РФ является прекрасным поводом для понуждения через суд к заключению основного договора.

Именно поэтому юристы непрестанно указывают на необходимость расторгнуть предварительный договор купли-продажи, если таковой был заключен. Этот документ – не «какой-то там» протокол о намерениях или бронь на недвижимость. Документ имеет юридическую силу и должен расторгаться в той же форме, в какой заключался. То есть письменно, на предусмотренных законом основаниях или по соглашению сторон.

Миф 4. Расторжение договора купли-продажи квартиры невозможно на основании отсутствия оплаты по сделке

Наверное, самый опасный миф и для продавцов, и для покупателей. Проистекает он из грамматического толкования норм права о том, что:

• ДКП, прошедший госрегистрацию, не подлежит расторжению;
• отсутствие оплаты не является существенным нарушением условий договора;
• у продавца всегда есть возможность взыскать деньги с нерадивого покупателя.

Увы, суды довольно часто прибегают к подобным формулировкам при вынесении решения. И если продавец пытается защитить сам себя, то (как правило) остается и без квартиры, и без денег.

На самом деле, при подаче иска стоит сослаться на профильные постановления Пленумов Верховного Суда, Высшего Арбитражного Суда, а в мотивировочной части иска всегда указывать на то, что моментальное исполнение условий договора в части оплаты являлось существенным условием для покупателя. Ну и сам договор, конечно, не должен подразумевать двоякого толкования об объемах, сроках и способах оплаты.

Миф 5. Задаток и иные деньги по договору уже не вернуть

Страшный сон покупателя – расторжение сделки после оплаты квартиры. В обществе упорно ходит слух (который подогревается не самыми лучшими риэлторами) о том, что на основании ст. 453 ГК РФ продавец вправе не возвращать переданное по договору до его расторжения.

Ну а что на самом деле? Обратимся к ст.1103 все того же Гражданского Кодекса России. Да-да, речь идет о неосновательном обогащении. И хитрый продавец, который умудрился расторгнуть сделку после оплаты, но до передачи квартиры, попадает под ее действие. Главное, чтобы в исковом заявлении была приведена отсылка на данную статью.

Юридически правильное расторжение договора на квартиру

Поскольку в России вторичный рынок недвижимости не отличается идеальной работой, юристы не рекомендуют прислушиваться к мнениям:

• друзей, знакомых, родственников, коллег по работе – даже если все они купили и продали десятки и сотни квартир, они не разбираются в особенностях законодательства (конечно, приятным исключением будет профессиональный юрист);
• риэлторов – основная работа данной категории граждан заключается в совершении сделок на рынке недвижимости. Это значит, что они преследуют собственный интерес и потому легко могут ввести клиента в заблуждение (но исключения есть, как правило, это профессионалы рынка, которые знают себе цену, а клиенты к ним чуть не в очередь выстраиваются);
• СМИ – журналист при подготовке материала не всегда глубоко изучает вопрос и совсем не обязательно, что вообще его изучает;
• сети интернет, особенно форумам и сайтам-вопросникам – в интернете действительно есть ценная, полезная и актуальная информация, вот только как отделить «мух от котлет» человеку, которые не имеет юридического образования?

Соответственно, по всем правовым вопросам и нюансам сделок нужно консультироваться с юристом. С учетом того, что консультация специалиста доступна на безвозмездной основе, пренебрегать такой подстраховкой как минимум – недальновидно.