Долевое строительство в 2019 году претерпело серьезные изменения. Обновления в законодательстве направлены на снижение рисков при участии в долевом строительстве. Но все ли столь хорошо, как тиражируется в СМИ? Попробуем разобраться.

Закон о долевом строительстве и эскроу-счета

Основное изменение, которое затрагивает всех участников рынка долевого строительства – заменяя прямого финансирования на эскроу-счета. Схема работает довольно просто, хотя в законе о долевом участии в строительстве и описана слишком специфично.

1. Дольщик заключает договор долевого участия с застройщиком. При этом важным условием договора является эскроу-счет.
2. ДДУ регистрируется в Росреестре и оплачивает стоимость жилья по договору.
3. Застройщик получит деньги только после того, как построит дом, введет его в эксплуатацию и дождется, когда будет оформлено право собственности хотя бы на 1 квартиру.

Для дольщиком меняется разве что адресат платежа – вместо непосредственно самого застройщика деньги направляются в банк. А вот застройщику придется строить здание либо на свои деньги, либо брать кредит в банке.

В соответствии с нововведениями в закон о долевом участии в строительстве, дольщик сможет забрать свои деньги, если застройщик:

• срывает сроки сдачи объекта капитального строительства;
• стоит на грани банкротства.

Впрочем, банкротство еще не «приговор» – участник долевого строительства может войти в банкротство с тем, чтобы дождаться завершения строительных работ, пусть и другим девелопером (правопреемником застройщика).

Долевое строительство в 2019 году предусматривает и защиту от банкротства банка. В случае несостоятельности кредитной организации застройщик и дольщик переходят в другую. Эскроу-счета страхуются по системе страхования вкладов, но по увеличенной сумме – до 10 млн.руб.

Нюансы долевого строительства по 214-ФЗ

Если эксроу-счета – основное нововведение в закон о долевом строительстве, и именно на них делается акцент при освещении изменений, то есть и некоторые нюансы, о которых СМИ предпочитают молчать.

1. Полный запрет на оплату договора долевого строительства наличными средствами. Все расчеты могут вестись только через банк посредством эскроу-счета.
2. Запрет на выпуск частных жилищных сертификатов. После вступления изменений в законодательстве в полную силу возможно лишь завершить ранее начатые проекты.
3. Жилищно-строительный кооператив уже не долевое строительство. 214 ФЗ устанавливает, что строить через ЖСК можно либо при банкротстве застройщика (подробней об этом читайте здесь), либо на землях, бесплатно выделенных муниципалитетом или государством.
4. Отмена принципа «одно разрешение – один застройщик». Но ввиду расчетов исключительно через эскроу-счета мошеннические схемы не вернутся.

Но это еще не все изменения, которые претерпел 214 ФЗ. В частности, чуть изменились права и ответственность сторон с увеличением защищенности дольщика.

Дополнительная защита прав участников долевого строительства

Под «дополнительной защитой» в контексте долевого строительства стоит понимать меры, которые применяются государством в отношении застройщика. Теперь действует:

• солидарная ответственность руководства девелопера и бенефициаров за убытки, причиненные застройщиком дольщикам (при этом ну нужно ждать банкротства или устанавливать достаточность средств девелопера);
• гарантийные обязательства определяется договором, но не менее 5 лет от даты передачи объекта долевого строительства;
• компания застройщик должна обладать собственными средствами на ведение строительных работ в размере не менее 10% от сметной стоимости дома;
• глава надзорного органа по долевому строительству утверждается Минстроем.

И это не считая принятых ранее мер по защите прав дольщиков. Участники долевого строительства имеют право:

• требовать от застройщика ряд документов, таких как заключение экспертизы проектной документации и сам проект, разрешение на строительство, ТЭО, правоустанавливающие документы на дом и пр.;
• расторгнуть договор долевого участия досрочно, если застройщик нарушает сроки, изменяет объемно-планировочные решения квартир, существенно нарушает требования по качеству объекта долевого строительства;
• требовать выплаты неустойки по договору долевого участия (подробней об этом читайте в этой статье);
• передачу квартиры в собственность в срок не более чем 2 месяца от даты госприемки.

О том, какая дополнительная защита дольщиков предусмотрена на государственном и региональном уровне можно узнать на консультации с юристом.

Юридическая защита прав дольщиков

Государство, как законодатель и основной регулятор долевого строительства, предусматривает общие положения, нормы и правила данных правоотношений. Но не всегда госорганы реализуют фактическую защиту прав отдельных дольщиков, особенно тех, кто заключил договоры в 2017 году и ранее.

Во всех непонятных ситуациях, исход которых неоднозначен, стоит прибегать к услугам юристов. Как минимум, в порядке бесплатной консультации. Специалист сможет:

• определить «подводные камни»;
• сообщить, какие правовые последствия возникнут в результате совершения определенных действий;
• подсказать, в какие госорганы следует обращаться для защиты дольщику своих прав;
• помочь в составлении жалоб, досудебных претензий и прочих юридически значимымх документов;
• определить исход дела с учетом конкретных обстоятельств.

Подробней о помощи юриста в долевом строительстве читайте в этой статье.