В определенных ситуациях людей интересует возможность продать долю в приватизированной квартире. Но с какими трудностями они столкнутся, и каким образом реализовать сделку – они не знают. В этой статье разберемся во всех нюансах реализации доли в приватизированной квартире, опишем алгоритм осуществления сделки.
Особенности сделок купли-продажи долей в приватизированных квартирах
Основное отличие доли в приватизированной квартире от доли в недвижимости, полученной иным способом, заключается в характере появления права собственности на эту самую долю. Поскольку приватизация (о ней мы рассказывали здесь) подразумевает безвозмездность передачи права собственности, у продавца появляется необходимость в выплате подоходного налога в размере 13% от суммы сделки.
Однако от выплаты налога гражданин освобождается при условии, если доля пробыла в его распоряжении не менее 3 лет. Считается, что никакого дохода от продажи квартиры человек не получает, потому на него не распространяется требование об уплате НДФЛ.
Еще один «тонкий» момент – дееспособность продавца. В случае, если продавцом выступает взрослый и дееспособный человек, то никаких особенных проблем не возникает. А вот если продавать долю будет ребенок (точнее, родители от имени ребенка), либо же лишенный дееспособности (точнее, его опекун), то придется получить разрешение от органов опеки.
Как продать долю ребенка в приватизированной квартире
Продажа доли несовершеннолетнего (недееспособного) возможна с согласия органов опеки. Для получения данного разрешения придется:
- подыскать несовершеннолетнему новое жилье;
- жилье должно быть не хуже того, доля в котором ему принадлежит;
- в новом жилье необходимо выделить долю ребенку (недееспособному), причем новая доля должна стоить не меньше доли в приватизированной квартире.
Получение разрешения – процесс длительный, затратный и не всегда возможен. В частности, законодательство исключает продажу доли ребенка (недееспособного лица), если взамен ему не будет предоставлена доля в другом жилье, либо квартира целиком.
Но возражения органов опеки стоит ждать и в случае, если доля в новом жилье будет стоить дороже, но ее площадь окажется меньше. Например, была приватизирована квартира площадью 60 кв.м. на 3 человек. У ребенка 1/3 в праве, или 20 кв.м. Площадь новой квартиры 54 кв.м., соответственно 1/3 ребенка составит 18 кв.м. Органы опеки наложат вето на данную сделку. Следовательно, ребенку придется выделить не менее 20 кв.м., пусть и в ущерб остальным собственникам.
Что делать, если невозможно продать долю ребенка в приватизированной квартире
Если предположить, что продажа квартиры является конечной целью ее собственников, то при наложении запрета на реализацию со стороны органов опеки можно поставить «крест» на всем предприятии. Однако обойти запрет вполне возможно, причем законным путем.
Но для этого придется найти жилье, аналогичное по площади доли ребенка. Например, прописать несовершеннолетнего в квартире бабушки и часть квартиры выкупить для него. Органы опеки с большой долей вероятности выразят свое согласие. Получив же одобрение на сделку, родители произведут продажу и выручат свою часть денег. О том, как правильно это сделать, мы говорили в этой статье. А вот о продаже доли взрослого дееспособного гражданина в приватизированной квартире сейчас расскажем.
Как продать долю в приватизированной квартире: пошаговая инструкция
При реализации доли в приватизированном жилье продавец должен понимать особенность данной сделки.
- Стоимость доли окажется существенно ниже рыночной цены квартиры.
- У совладельцев имеется преимущественное право покупки.
- Регистрация сделок с долями требует нотариального заверения.
Исходя из этого всю продажу долей можно подразделить на несколько этапов.
Этап 1. Подготовка к сделке
Продавцу следует начать с определения цены. Для этого можно воспользоваться услугами риэлтора. Причем определенную стоимость нужно обязательно запомнить – она не может потом изменяться в меньшую сторону.
Как только вопрос с ценой решен, придется сделать официальное предложение о выкупе другим совладельцам. При их согласии остается лишь заключить ДКП и оформить переход собственности с последующим расчетом по сделке. Если же совладельцы не захотят выкупать долю продавца, придется искать покупателя.
Поиск покупателя включает в себя использование любых «каналов», от интернет-площадок до обращения к риэлторам или обзванивание друзей и знакомых. Но везде и всюду должна фигурировать стоимость, определенная для совладельцев.
Важно! Изменение условий сделки и, в частности, цены влечет за собой признание договора недействительным. Продажу смогут оспорить другие заинтересованные участники. Рекомендуем проконсультироваться с юристом о применении положений ст.250 ГК РФ.
Этап 2. Оформление сделки
Как только покупатель будет найден, с ним рекомендуется заключить письменный предварительный договор. Это защитит обе стороны от срыва сделки по причине изменения отношения к ней.
С предварительным договором нужно обратиться к нотариусу. Помимо проекта соглашения потребуется целый пакет документов:
- технический и кадастровый паспорт на квартиру;
- правоустанавливающие документы;
- выписка из ЕГРН;
- паспорта продавца и покупателя;
- согласие органов опеки (при необходимости);
- согласие супругов сторон сделки (при необходимости);
- справка из ПНД, наркодиспансера;
- письменный отказ, или подтверждение извещения совладельцев.
Кстати, нотариусы могут взять на себя оповещение о продаже доли в приватизированной квартире. Для этого они рассылают уведомления о сделке. Совладельцы должны принять решение в течение 30 дней. Если они согласны выкупить долю, то пользуясь преимущественным правом покупки, заключат ДКП с продавцом. Если не согласны, то могут либо составить нотариально заверенный отказ, либо промолчать. По истечении срока они считаются официально уведомленными и отказавшимися от выкупа.
Этап 3. Регистрация сделки, расчет по договору
Важно! Если покупатель не расплатился за долю в квартире, с него можно взыскать деньги, или же расторгнуть ДКП. Об этом можно прочитать здесь.
После проверки представленных сведений нотариус удостоверяет договор и самостоятельно направляет его на государственную регистрацию. После регистрационных действий покупатель получает на руки свой экземпляр договора, а покупатель – деньги.
В связи с частым обновлением законодательства и юридической уникальностью каждой ситуации,
мы рекомендуем получить бесплатную телефонную консультацию юриста. Свой вопрос Вы
можете задать по номеру горячей линии 8 (495) 281-51-41 или написать его в форме ниже.
