Наверное, самый распространенный способ покупки квартир в новостройках – заключение договора долевого участия (далее – ДДУ). Но без привлечения юристов велик риск стать жертвой мошенников, даже если кажется, что сделка заключается с проверенным «брендом» строительной отрасли. Как минимум, потребуется проверка ДДУ, застройщика и объекта капитального строительства.

Но более разумным выбором будет полное юридическое сопровождение сделки, причем не риэлтором, а именно юристом. Из этой статьи вы узнаете, как проверить договор ДДУ, как выбрать банк при использовании заемных средств в счет оплаты договора, как не ошибиться с застройщиком.

Шаг 1. Правильный выбор банка

При наличии собственных средств для оплаты договора долевого участия особенных проблем не возникает. Но вот если собственных денег на квартиру не хватает, или их совсем нет, придется обращаться в банк. Банки, в свою очередь, работают далеко не со всеми застройщиками. Поэтому выбирать квартиру для покупки придется с выбора кредитной организации. Основные критерии отбора сводятся к 4 правилам.

1. Выгодные условия кредитования. Речь идет о сумме первого взноса по ипотеке, процентной ставке, наличии прочих привилегий для заемщика. Например, некоторые банки дают дополнительные бонусы для клиентов с зарплатными картами. Но вполне может случиться, что сторонняя кредитная организация предложит лучшие условия.
2. Обязательное страхование. Как правило, банк настаивает на страховании квартиры (пусть даже она и не построена). Но многие кредитные учреждения навязывают дополнительные страховки, которые увеличивают стоимость кредита и, соответственно, расходы заемщика.
3. Обязательные дополнительные услуги. Законодательство запрещает навязывать допуслуги. Вот только банки нередко отказывают заемщику в предоставлении кредита, если не воспользоваться одной из них. Например, это может быть обязательный «мобильный банк» или открытие кредитной карты.
4. Штрафные санкции. Некоторые кредитные организации лояльно относятся к заемщикам, которые в целом соблюдают график платежей, но иногда просрочивают платеж на день-два. Другие же вводят сразу столь внушительные штрафы, что сумма платежа в сравнении с ними кажется мизерной.

Конечно, в каждом кредитном договоре существует множество нюансов, с которыми следует разобраться. Перед подписанием документа стоит проконсультироваться с юристом и узнать, какие скрытые риски присутствуют.

Шаг 2. Как выбрать застройщика

Банк работает с большим количеством застройщиков, поэтому выбирать нужно из тех, которые возводят дома в интересующем вас районе. При выборе ориентируемся, в первую очередь, на репутацию девелопера. Нужно пристально изучить:

• отзывы, уделяя пристальное внимание отрицательным, и бегло просматривая положительные;
• информацию на сайте застройщика.

Еще недавно ФЗ №214 требовал от застройщиков размещать всю информацию о деятельности предприятия на официальном сайте. С июля 2019 года это правило окончательно перестало действовать (для новых объектов), но информацию о застройщике можно выяснить и на портале Наш.дом – профильном проекте Минстроя.

Интересующие потенциального дольщика разделы:

• устав компании-девелопера;
• выписка ЕГРЮЛ;
• сведения о постановке на учет в фискальных органах;
• проектная декларация;
• объекты, возведенные застройщиком и успешно введенные в эксплуатацию;
• итоги аудиторских проверок о деятельности предприятия;
• разрешительная документация на объект капитального строительства, в котором планируется приобрести квартиру;
• документы на землю под домом (рекомендуется уточнить вид разрешенного использования участка с помощью публичной кадастровой карты, доступной на официальном сайте Росреестра);
• проект договора долевого участия в строительстве (как проверить договор ДДУ указано ниже);
• каким образом девелопер обеспечивает обязательства по ДДУ;
• фотографии объектов, возводящихся (и возведенных) застройщиком.

Шаг 3. Как выбрать управляющую компанию

Построенный многоквартирный дом должен кто-то обслуживать. Вопрос – кто именно будет этим заниматься? Ведь именно от деятельности УК зависит и комфорт проживания в доме, и бесперебойная работа инженерных систем, и даже стоимость проживания.

К сожалению, многие об этом не задумываются на этапе покупки квартиры, а потом горько жалеют. Ведь сменить управляющую компанию сложно.

Поэтому при выборе стоит уделить внимание:

• стоимости обслуживания;
• качеству оказываемых услуг;
• перечню объектов, подконтрольных УК.

Ориентироваться стоит не столько на информацию, представленную на сайте управляющей компании, сколько на отзывы ее клиентов. Их можно найти в интернете. Причем хвалебные, как обычно, можно игнорировать, а вот негативные изучать пристально.

Шаг 4. Как оформить ДДУ

Поскольку условия договора долевого участия в строительстве определяют правоотношения между дольщиком и застройщиком, придется уделить документу пристальное внимание. Первое, что нужно запомнить: нельзя подписывать никакие другие договоры, так как они не попадают под действие ФЗ №214 от 2004 года, на них не распространяется госзащита (подробней о государственной защите дольщиков читайте здесь).

В тексте ДДУ должно быть:

• однозначное описание объекта капитального строительства и объекта долевого строительства, который перейдет в собственность дольщика;
• плановый срок введения объекта строительства в эксплуатацию;
• способы и сроки передачи квартиры в собственность дольщика;
• гарантийные обязательства, не менее 5 лет на постройку и не менее 3 лет на инженерные системы (за исключением инженерного оборудования);
• график и размер платежей, полная цена по договору;
• ответственность сторон ДДУ;
• права и обязанности дольщика и застройщика;
• способы предъявления претензий, сроки их рассмотрения.

Люди, которые не имеют специальной юридической подготовки, вряд ли определят все риски предложенного на подпись ДДУ. Поэтому настоятельно рекомендуется консультироваться с юристом, а лучше – предоставить ему документ для изучения и правовой оценки. О том, какую помощь окажет профессиональный юрист по долевому строительству, можно прочитать здесь.

Помните: правильное оформление ДДУ ставит и застройщика, и дольщика в равные положения. А потому почти все девелоперы стремятся определить для себя только права, а для дольщика – исключительно обязанности.

Подписание договора на свой страх и риск недопустимо, причем особенно следует избегать подписи документов, которые комментируются как «типовое соглашение», но при этом не разрешают взять ДДУ для детального изучения. И уж точно не нужно подписывать бумаги, когда менеджер застройщика торопит с подписью, оказывает различное давление, отвлекает от чтения.