О рисках долевого строительства наслышаны все: это и долгострои, и застройщики-банкроты, и низкое качество строительных материалов и работ. Многочисленные дольщики пытаются отстаивать свои права, в том числе с помощью претензий. Вот только девелоперы часто игнорируют законные требования своих клиентов, в лучшем случае ограничиваясь формальной отпиской. Тем не менее, претензия – юридически значимый документ, и не отвечать на нее попросту нельзя. В этой статье разберемся, что делать в ситуации игнорирования претензий застройщиком.

Формальная претензия о нарушении срока сдачи дома, качества квартир

 

Договор долевого участия (далее – «ДДУ») является документом, который закрепляет права и обязанности дольщика и застройщика. Он же регулирует основные правоотношения между сторонами сделки, но при условии, если ДДУ не противоречит законодательству (инструкцию же по покупке квартиры через ДДУ читайте здесь). И именно на основе договора составляется претензия относительно нарушения застройщиком прав и законных интересов дольщика.

Чтобы документ получил свой официальный статус, при его составлении и передаче застройщику необходимо соблюдать все необходимые формальности.

• Документ составляется в 2-х экземплярах. 1 остается у дольщика, второй передается девелоперу.
• В содержании документа четко, ясно и однозначно излагаются обстоятельства дела, которые привели к нарушению условий договора, интересов дольщика. Ссылки на соответствующие пункты ДДУ и законодательство обязательны.
• В документе также перечисляются конкретные требования. Требования должны быть разумными, соответствовать законодательству, договору.
• В претензии также должно быть уведомление о том, что при недостижении согласия последует исковое заявление в суд.
• В некоторых случаях к документу прикладывается доказательная база. Это могут быть фото- и видеоматериалы, заключения строительной или (и) технической экспертизы, отчеты лабораторий и пр.

Для передачи претензии юристы советуют воспользоваться услугами Почты России. Отправление оформляется ценным письмом с описью вложений и уведомлением о доставке. В таком случае у застройщика не появится соблазна проигнорировать послание. А вот передача лично в руки под подпись ответственного лица не приветствуется. Почему? Обратимся за примером к юридической практике.

Поскольку составление претензии – обширная тема, со множеством тонкостей и нюансов, стоит изучить эту статью или проконсультироваться с юристом. Здесь же расскажем, о сроках реакции на правильно переданные претензии дольщика

 

Срок ответа на претензию по ДДУ

В законодательстве не имеется точно указанных сроков для ответа на претензии дольщиков. Но это вовсе  не означает, что девелопер может месяцами тянуть с ответом на законные требования своих клиентов. Поэтому применяются следующие сроки:

• указанные в договоре долевого участия – в большинстве случаев застройщик отводит себе 30 календарных дней на рассмотрение обращения дольщика;
• 10-14 календарных дней – в соответствии с правилами ст.5 ГК РФ об обычаях делового оборота, если в ДДУ не предусмотрено иное.

Что касается норм в 20 и 10 дней, то в первом случае речь идет про уведомление об одностороннем расторжении договора, а во втором – об исполнении решения суда по расторжению ДДУ (подробней читайте здесь). Это уже не претензии, потому указанные нормы не применимы при претензионной работе.

Если формальности при составлении претензии были соблюдены и документ был отправлен, должна последовать реакция от застройщика. Как минимум, девелоперы отправляют отписки. Но иногда они не утруждают себя даже этим.

 

Что делать, если застройщик не ответил?

Предположим, застройщику была отправлена претензия о нарушении срока сдачи дома (или любая другая). Девелопер ее проигнорировал, не изъял корреспонденцию на почте в течение 30 дней, прислал отписку. В такой ситуации не нужно:

• надеяться, что все само образуется – это ложная иллюзия, свойственная порядочным людям;
• искать оправдание застройщику «претензия не дошла, ответственное лицо в отпуске или на больничном и пр.» – увы, документ просто игнорируют;
• отправлять документы повторно – количество уведомлений не переходит в качество;
• писать жалобы в прокуратуру, жилинспекцию и прочие администрации – напрасная трата времени.

По сути дела, если застройщик нарушает сроки претензионной работы, то это уже является его отказом в удовлетворении требований дольщика. И потому стоит начинать готовиться к суду.

 

Обращение в суд

При подготовке к суду важно сразу учесть, что пытаться добиться правды через районный суд хоть и возможно, но не выгодно. Все дело в применении ст. 333 ГК РФ, позволяющей снизить размер неустойки. Насколько? В каждом случае судья принимает решение исходя их определенных условий, но всегда по ходатайству представителя застройщика. И девелоперы этим активно пользуются, если кто-то из дольщиков доходит до суда.

 

Арбитражный суд

И потому, если превышен срок ответа на претензию застройщиком по ДДУ, юристы рекомендуют обращаться в арбитражный суд. В арбитраже указанная статья применяется крайне редко. И этим стоит воспользоваться дольщику, который хочет наказать недобросовестного застройщика. Но есть один нюанс: арбитраж не рассматривает споры между частными лицами и организациями. Соответственно, право требовать компенсацию с застройщика придется передать юридической компании. Но речь идет не о продаже долга, а именно о передаче права требования.

Через арбитражный суд удастся взыскать:

• сумму по договору;
• неустойку в полном объеме;
• все расходы, связанные с нарушением прав и интересов дольщика;
• косвенные (не личные) убытки от не исполнения требований претензии.

«Схему» передачи требования в упрощенном варианте можно представить так:

• заключение договора цессии между обманутым дольщиком и юрлицом, которое будет требовать от застройщика компенсаций через арбитражный суд;
• дольщик уведомляет девелопера о переуступке права требования;
• юрлицо направляет свои требования застройщику, при их неисполнении – обращается в суд;
• по окончании судебного процесса сумма перечисляется на счет дольщика.

 

Суды общей юрисдикции

 

Конечно, можно инициировать процесс в суде общей юрисдикции (районный, городской и межрайонный суды). В этом случае необходимо:

• составить иск согласно правилам ст. 131 ГПК РФ;
• подготовить приложения к иску – ДДУ, заключения профильных экспертов, иные доказательства и важные документы;
• произвести расчет неустойки – внизу страницы имеется форма для расчета неустойки по ДДУ;
• правильно выбрать суд по территориальной подсудности;
• принять участие в процессе.