Особенностью российской правовой системы является приветствие попыток мирного разрешения спора. В определенных ситуациях это является обязательной стадией при судебном урегулировании вопроса. В случае с долевым строительством претензия застройщику – документ, который позволяет мирно решить большинство мелких конфликтов и, в то же время, «узаконить» судебные требования. В этой статье разберемся, в каких случаях составляется претензия в долевом строительстве, как ее отправляют, и в какой срок застройщик обязан ответить на нее.
В какой ситуации предъявляется претензия застройщику
По большому счету, основанием к предъявлению претензии является нарушение застройщиком условий договора. Причем нет разницы, насколько серьезным является это самое нарушение. Но чаще всего претензионная работа начинается, если:
- налицо нарушение сроков строительства и (или) передачи объекта долевого строительства (предмета договора) дольщику;
- выявлены недостатки в квартире, доме, работе инженерного оборудования и сетей;
- материалы не соответствуют заявленным в проектной документации;
- нарушены требования градостроительных и иных регламентов и нормативов, СанПин;
- наличие обстоятельств, напрямую нарушающих права и интересы дольщиков.
Практически каждый из поводов для написания претензии застройщику является предлогом к требованию о выплате неустойки. О том, как взыскать неустойку с застройщика вы можете прочитать в этом материале.
Содержание претензии по ДДУ
Содержание документа определяется причиной составления претензии. Но есть ряд общих моментов.
В «шапке» претензии указываются следующие данные:
- полное наименование девелопера (из договора);
- сведения об отправителе претензии, такие как ФИО, №ДДУ, адрес и контактный телефон;
- наименование документа (претензия).
Далее идет конкретное содержание претензии к девелоперу по ДДУ, а также список требований (об этом чуть ниже). Завершает документ:
- список приложений (при наличии);
- дата составления претензии и личная подпись (с расшифровкой) отправителя.
Поскольку содержание определяется причиной обращения, кратко рассмотрим наиболее частые варианты.
Претензия застройщику об устранении недостатков
На объект долевого строительства действует гарантия качества и дольщик вправе требовать устранения недостатков. Соответственно в претензии указываются выявленные недостатки.
Подробней о недостатках и претензии по ним читайте в этой статье.
В качестве требований может быть заявлено:
- уменьшение цены по ДДУ (до подписания акта приема-передачи);
- устранение выявленных недостатков силами застройщика;
- компенсация расходов на устранение недостатка силами дольщика.
Приложениями к данной претензии могут быть заключения профильных экспертов, фото- и видеоматериалы, показания свидетелей. Оптимальней всего фиксировать все недочеты на стадии приемки квартиры. Как правильно это сделать читайте здесь.
Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома
Досудебная претензия при нарушении сроков сдачи объекта долевого строительства является непросто попыткой мирного разрешения спора, но и способом увеличения суммы компенсации. Дело в том, что суд присуждает 50% суммы штрафа истцу. О том, что делать при просрочке сдачи дома можно узнать из этого материала.
В документе указываются сроки сдачи объекта по договору и фактическая просрочка. Также приводится расчет суммы неустойки (его можно произвести в форме ниже). В число требований должно войти:
- выплата компенсации за просрочку сдачи дома;
- оплата расходов, связанных с несвоевременной сдачей дома (например, если дольщик снимает квартиру по договору);
- выплата компенсации морального вреда.
Важно! Юристы советуют включать реквизиты счета, на который должна быть перечислена компенсация.
Претензия застройщику о нарушении регламентов и нормативов
По сути, такой документ не отличается от претензии о качестве строительства. В основном, эти претензии пишутся в случае грубых нарушений, делающих жилье малопригодным к проживанию.
Дарья З. приобрела квартиру по ДДУ. Застройщик своевременно сдал дом и женщина вселилась в новое жилье. Почти сразу после заселения она заметила, что в квартире сыро и не хватает воздуха при закрытых окнах. Дарья обратилась к застройщику, но тот указал, что жилье полностью соответствует договору. Тогда дольщица обратилась к юристу. Специалист посоветовал ей провести экспертизу. По результатам выяснилось, что в квартире не сделана вентиляция. Юрист помог Дарье составить претензию о нарушении требований СанПин и технических нормативов. Застройщику пришлось организовывать вентиляцию и выплачивать компенсацию.
К документу также прикладываются заключения экспертов, фото- и видеоматериалы. Но при существенных нарушениях требования могут содержать в себе:
- расторжение ДДУ с возвратом средств;
- устранение нарушений;
- выплату компенсации.
Подробней о таких претензиях можно прочитать в этом материале.
Но мало просто написать претензию. Ее нужно передать застройщику так, чтобы впоследствии он не смог заявить, что ничего не получал и не догадывается о недовольстве дольщика.
Передача претензии застройщику
Существует 2 варианта передать претензию: лично под подпись или по почте. Но при личной передаче может выясниться неприятный момент: лицо, которое принимало претензию, не работает у застройщика. Следовательно, застройщик сделает вид, что ничего не видел и ни о чем не догадывается.
Поэтому юристы советуют отправлять документ по почте, ценным заказным письмом с описью. Если претензия о неустойке по ДДУ (или по другому поводу) написана на нескольких листах, то их все нужно пронумеровать и скрепить между собой. В описи необходимо указать их количество. Например: «Претензия, 3 листа».
Получив такую претензию, застройщик обязан отреагировать на нее. Но даже отсутствие ответа является реакцией, что учитывается при дальнейшем судебном разбирательства. О том, как правильно действовать при отсутствии ответа на претензию можно прочитать здесь.
Сроки ответа на претензию
Отвечать на претензию по ДДУ застройщику можно в течение срока, указанного в договоре. Если же такой срок не обозначен, то исчисление ведется по правилам, которые предусмотрены в ст.5 ГК РФ. Они предполагают реакцию в течении 1,5-2 календарных недель.
Отсчет срока ведется не от даты составления документа, а от момента получения застройщиком претензии. Например, документ составляется 01.08.2019 года. 05.08.2019 года застройщику приходит уведомление о заказном письме. 07.08.2019 года представитель застройщика забирает письма. И отсчет идет именно с 7 августа, а не с 1.
Но что, если застройщик не забирает корреспонденцию? По истечении 30 дней с момента отправки можно считать, что девелопер ознакомлен с документом. То есть можно смело подавать в суд.
Некоторые нюансы
Считается, что составить претензию легко. Многие уверены, что для этого не нужно особенных знаний. Ну а образец претензии по ДДУ ищут в интернете. На самом деле есть ряд тонкостей, которые нужно знать:
- каждый случай индивидуален;
- от формулировок зависит действительность документа;
- неправильный расчет неустойки может привести к отказу в ее выплате;
- отсутствие ссылок на законодательство показывает, что дольщик юридически не защищен.
В связи с частым обновлением законодательства и юридической уникальностью каждой ситуации,
мы рекомендуем получить бесплатную телефонную консультацию юриста. Свой вопрос Вы
можете задать по номеру горячей линии 8 (495) 281-51-41 или написать его в форме ниже.
