Особенностью российской правовой системы является приветствие попыток мирного разрешения спора. В определенных ситуациях это является обязательной стадией при судебном урегулировании вопроса. В случае с долевым строительством претензия застройщику – документ, который позволяет мирно решить большинство мелких конфликтов и, в то же время, «узаконить» судебные требования. В этой статье разберемся, в каких случаях составляется претензия в долевом строительстве, как ее отправляют, и в какой срок застройщик обязан ответить на нее.

В какой ситуации предъявляется претензия застройщику

По большому счету, основанием к предъявлению претензии является нарушение застройщиком условий договора. Причем нет разницы, насколько серьезным является это самое нарушение. Но чаще всего претензионная работа начинается, если:

• налицо нарушение сроков строительства и (или) передачи объекта долевого строительства (предмета договора) дольщику;
• выявлены недостатки в квартире, доме, работе инженерного оборудования и сетей;
• материалы не соответствуют заявленным в проектной документации;
• нарушены требования градостроительных и иных регламентов и нормативов, СанПин;
• наличие обстоятельств, напрямую нарушающих права и интересы дольщиков.

Практически каждый из поводов для написания претензии застройщику является предлогом к требованию о выплате неустойки. О том, как взыскать неустойку с застройщика вы можете прочитать в этом материале.

 

Содержание претензии по ДДУ

Содержание документа определяется причиной составления претензии. Но есть ряд  общих моментов.

В «шапке» претензии указываются следующие данные:

• полное наименование девелопера (из договора);
• сведения об отправителе претензии, такие как ФИО, №ДДУ, адрес и контактный телефон;
• наименование документа (претензия).

Далее идет конкретное содержание претензии к девелоперу по ДДУ, а также список требований (об этом чуть ниже). Завершает документ:

• список приложений (при наличии);
• дата составления претензии и личная подпись (с расшифровкой) отправителя.

Поскольку содержание определяется причиной обращения, кратко рассмотрим наиболее частые варианты.

 

Претензия застройщику об устранении недостатков

На объект долевого строительства действует гарантия качества и дольщик вправе требовать устранения недостатков. Соответственно в претензии указываются выявленные недостатки.

Подробней о недостатках и претензии по ним читайте в этой статье.

В качестве требований может быть заявлено:

• уменьшение цены по ДДУ (до подписания акта приема-передачи);
• устранение выявленных недостатков силами застройщика;
• компенсация расходов на устранение недостатка силами дольщика.

Приложениями к данной претензии могут быть заключения профильных экспертов, фото- и видеоматериалы, показания свидетелей. Оптимальней всего фиксировать все недочеты на стадии приемки квартиры. Как правильно это сделать читайте здесь.

 

Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома

Досудебная претензия при нарушении сроков сдачи объекта долевого строительства является непросто попыткой мирного разрешения спора, но и способом увеличения суммы компенсации. Дело в том, что суд присуждает 50% суммы штрафа истцу. О том, что делать при просрочке сдачи дома можно узнать из этого материала.

В документе указываются сроки сдачи объекта по договору и фактическая просрочка. Также приводится расчет суммы неустойки (его можно произвести в форме ниже). В число требований должно войти:

• выплата компенсации за просрочку сдачи дома;
• оплата расходов, связанных с несвоевременной сдачей дома (например, если дольщик снимает квартиру по договору);
• выплата компенсации морального вреда.

 

Претензия застройщику о нарушении регламентов и нормативов

По сути, такой документ не отличается от претензии о качестве строительства. В основном, эти претензии пишутся в случае грубых нарушений, делающих жилье малопригодным к проживанию.

К документу также прикладываются заключения экспертов, фото- и видеоматериалы. Но при существенных нарушениях требования могут содержать в себе:

• расторжение ДДУ с возвратом средств;
• устранение нарушений;
• выплату компенсации.

Подробней о таких претензиях можно прочитать в этом материале.

Но мало просто написать претензию. Ее нужно передать застройщику так, чтобы впоследствии он не смог заявить, что ничего не получал и не догадывается о недовольстве дольщика.

 

Передача претензии застройщику

Существует 2 варианта передать претензию: лично под подпись или по почте. Но при личной передаче может выясниться неприятный момент: лицо, которое принимало претензию, не работает у застройщика. Следовательно, застройщик сделает вид, что ничего не видел и ни о чем не догадывается.

Поэтому юристы советуют отправлять документ по почте, ценным заказным письмом с описью. Если претензия о неустойке по ДДУ (или по другому поводу) написана на нескольких листах, то их все нужно пронумеровать и скрепить между собой. В описи необходимо указать их количество. Например: «Претензия, 3 листа».

Получив такую претензию, застройщик обязан отреагировать на нее. Но даже отсутствие ответа является реакцией, что учитывается при дальнейшем судебном разбирательства. О том, как правильно действовать при отсутствии ответа на претензию можно прочитать здесь.

 

Сроки ответа на претензию

Отвечать на претензию по ДДУ застройщику можно в течение срока, указанного в договоре. Если же такой срок не обозначен, то исчисление ведется по правилам, которые предусмотрены в ст.5 ГК РФ. Они предполагают реакцию в течении 1,5-2 календарных недель.

Отсчет срока ведется не от даты составления документа, а от момента получения застройщиком претензии. Например, документ составляется 01.08.2019 года. 05.08.2019 года застройщику приходит уведомление о заказном письме. 07.08.2019 года представитель застройщика забирает письма. И отсчет идет именно с 7 августа, а не с 1.

Но что, если застройщик не забирает корреспонденцию? По истечении 30 дней с момента отправки можно считать, что девелопер ознакомлен с документом. То есть можно смело подавать в суд.

 

Некоторые нюансы

Считается, что составить претензию легко. Многие уверены, что для этого не нужно особенных знаний. Ну а образец претензии по ДДУ ищут в интернете. На самом деле есть ряд тонкостей, которые нужно знать:

• каждый случай индивидуален;
• от формулировок зависит действительность документа;
• неправильный расчет неустойки может привести к отказу в ее выплате;
• отсутствие ссылок на законодательство показывает, что дольщик юридически не защищен.