Что делать, если дом не сдают в срок? И вообще, какие сроки сдачи дома в долевом строительстве предусмотрены в России? Эти вопросы часто возникают дольщиков. В итоге, подписывается сначала договор долевого участия (далее – «ДДУ»), а потом многочисленные соглашения о переносе срока сдачи. А значит, стоит окончательно разобраться в этом вопросе, чтобы дольщик мог защитить себя и свои интересы, как до заключения договора, так и при неисполнении застройщиком своих обязанностей.
Срок исполнения договора
В ДДУ срок сдачи дома может быть выражен в любом из 3 видов.
- Конкретная дата. То есть застройщик обязуется сдать дом не позднее даты, указанной в договоре.
- Конкретный квартал года. Таким образом, застройщик допускает погрешность при передаче дома в 3 месяца. Всего в году кварталов 4, они обозначаются латинскими цифрами.
- Двойная дата. Передача квартиры в зависимости от срока введения дома в эксплуатацию, но в течение определенного времени. Например, «Ориентировочное введение дома в эксплуатацию – III квартал 2019 года, передача квартиры по ДДУ – в течение 30 дней с момента ввода в эксплуатацию).
Просрочка начинается со дня, следующим за предельной датой передачи объекта долевого строительства дольщику.
Если застройщик не сдал дом своевременно, но уведомил об этом
Согласно ч.3 ст. 6 ФЗ №214 от 2004 года застройщик обязан предупреждать дольщиков о невозможности своевременной сдачи дома в срок. Уведомление отправляется ценным заказным письмом за 2 месяца до предельного срока исполнения условий договора.
Игорь Р. заключил ДДУ с небольшой московской компанией. Застройщик не уложился в срок и предложил мужчине подписать дополнительное соглашение. Представитель девелопера указывал на обязанность подписать документ в соответствии с ФЗ №214. Игорь предпочел проконсультироваться с юристом. Специалист объяснил, что дольщик не обязан подписывать дополнительное соглашение. По окончании срока на строительство по ДДУ юрист помог Игорю составить претензию к застройщику, а позже отстоял его интересы в судебном порядке.
Вместе с уведомлением направляется проект соглашения об изменении срока передачи квартиры. Сразу оговоримся: дольщик не обязан его подписывать. Причем независимо от формулировок и слов застройщика. В ФЗ №214 от 2004 года, равно как и в других законодательных актах, подобных требований его нет. Соглашение подписывается добровольно. Визировать документ, или нет – нужно решать только взвесив все преимущества и недостатки этого шага.
Преимущества подписания соглашения
Основное – минимум юридических действий. Все, что остается после подписания – ожидать, когда застройщик все же достроит дом и передаст ключи дольщикам. Но это стоит делать только в том случае, если дольщик:
- уверен в исполнении обязательств застройщиком;
- готов нести дополнительные расходы (например, снимать квартиру).
Резонный вопрос, который должен появиться у дольщика – в какой срок застройщик планирует завершить строительство? Если дом не сдают всего 3-6 месяцев сверх договора, то скорее всего строительство завершится успешно. А если застройщик просит больше времени, то шансы оказываются мизерными.
Но даже разумный срок не является гарантией отсутствия его пролонгации в будущем. Лучше сразу обратиться к юристу, который проверит застройщика и движение средств на его счетах, чтобы определить: а можно ли доверять девелоперу, или он просто хочет объявить себя банкротом.
Недостатки дополнительного соглашения
А вот недостатков в подписании куда больше. Например, при подписании допсоглашения невозможно будет потребовать компенсацию за просрочку сдачи дома.
Кроме того, не получится и расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке по положениям п.1 ч.1 ст.9 ФЗ №214 от 2004 года.
Если сравнить вышеуказанные «плюсы и минусы» подписания допсоглашения, то легко понять: это выгодно застройщику, но не выгодно дольщику. Так что же делать? Начинать претензионную работу с застройщиком, причем обязательно после консультации с юристом. О его помощи в долевом строительстве можно прочитать здесь.
Что делать, если застройщик не сдал дом в срок
Ругаться или иным способом пытаться разобраться с застройщиком не стоит. Дело в том, что законом предусмотрены санкции при неисполнении условий договора долевого участия. И штрафы немаленькие. Главное – дождаться предельного срока передачи квартиры дольщику, и после этого с чистой совестью начинать претензионную работу.
Санкции вводятся на следующий день после просрочки исполнения условий договора. Их размер составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от стоимости договора за каждый день просрочки. Итого набегает немаленькая сумма, особенно если застройщик хочет достраивать дом еще месяца 3-4 и больше.
Уведомить застройщика о своих требованиях выплаты компенсации можно с помощью претензии, в которой:
- указываются конкретные обстоятельства нарушения условий договора;
- приводится расчет суммы компенсации;
- имеется предупреждение о передаче дела в суд в случае неисполнения застройщиком требований дольщика.
Важно! Подробней о претензии за несоблюдение сроков можно прочитать здесь.
Юристы советуют не пытаться составить этот документ самостоятельно. Лучше воспользоваться профессиональной помощью или, как минимум, проконсультироваться с опытным юристом по долевому строительству.
Для упрощения расчета неустойки воспользуйтесь калькулятором на сайте.
Претензия вручается застройщику, однако сделать это нужно с помощью почтового отправления ценным заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложений. Остается дождаться ответа от застройщика. Но поскольку ускорить строительство девелопер не может, соглашаться с претензией он тоже не поспешит, то на него придется подавать в суд.
Где и как судиться, если невовремя сдают дом
Соблюдение досудебного порядка разрешения спора всегда обеспечивает небольшое преимущество в суде с застройщиком. Следовательно, успешно миновав стадию претензий, необходимо готовиться к судебному процессу. Для этого нужен опытный юрист. Ну а в целом процедура выглядит так:
- сбор доказательств;
- выбор суда;
- составление искового заявления;
- участие в судебном процесса;
- получение решения суда и компенсации.
Что касается доказательств, то здесь достаточно предъявить ДДУ, а также квитанции, подтверждающие исполнение дольщиком своих обязательств по оплате договора. Суд выбирается любой, по месту нахождения истца, ответчика, объекта долевого строительства, указанный в договоре. То есть выбор полностью на «совести» истца. Подробней об особенностях судебного спора с застройщиком узнайте из этой статьи.
Сумма компенсации
Почти всегда в судебном процессе побеждает дольщик, особенно если его интересы представляет опытный юрист. Но у большинства дольщиков вызывает удивление сумма компенсации за просрочку. В России сложилась порочная судебная практика с применением положений ст. 333 ГК РФ. В итоге, суд удовлетворяет едва ли 10-20% от заявленных требований истца.
Избежать этого можно с помощью арбитражного иска. В арбитраже данная норма гражданского законодательства почти не применяется. О том, как подать арбитражный иск в случае спора между физическим и юридическим лицом читайте здесь.
Если задерживают сдачу дома надолго
Но бывает и так, что претензии предъявлять особенно и некому: вдруг выясняется, что застройщик вот-вот будет признан банкротом, а что будет с домом – не известно. В такой ситуации можно поступить следующим образом:
- дождаться банкротства и заявить свои права как кредитора (подробней об этом читайте здесь) – если процесс уже начался;
- выйти из ДДУ в одностороннем порядке (о том, как это сделать, узнайте из этой статьи).
В связи с частым обновлением законодательства и юридической уникальностью каждой ситуации,
мы рекомендуем получить бесплатную телефонную консультацию юриста. Свой вопрос Вы
можете задать по номеру горячей линии 8 (495) 281-51-41 или написать его в форме ниже.
