Что делать, если дом не сдают в срок? И вообще, какие сроки сдачи дома в долевом строительстве предусмотрены в России? Эти вопросы часто возникают дольщиков. В итоге, подписывается сначала договор долевого участия (далее – «ДДУ»), а потом многочисленные соглашения о переносе срока сдачи. А значит, стоит окончательно разобраться в этом вопросе, чтобы дольщик мог защитить себя и свои интересы, как до заключения договора, так и при неисполнении застройщиком своих обязанностей.

Срок исполнения договора

В ДДУ срок сдачи дома может быть выражен в любом из 3 видов.

1. Конкретная дата. То есть застройщик обязуется сдать дом не позднее даты, указанной в договоре.
2. Конкретный квартал года. Таким образом, застройщик допускает погрешность при передаче дома в 3 месяца. Всего в году кварталов 4, они обозначаются латинскими цифрами.
3. Двойная дата. Передача квартиры в зависимости от срока введения дома в эксплуатацию, но в течение определенного времени. Например, «Ориентировочное введение дома в эксплуатацию – III квартал 2019 года, передача квартиры по ДДУ – в течение 30 дней с момента ввода в эксплуатацию).

Просрочка начинается со дня, следующим за предельной датой передачи объекта долевого строительства дольщику.

 

Если застройщик не сдал дом своевременно, но уведомил об этом

Согласно ч.3 ст. 6 ФЗ №214 от 2004 года застройщик обязан предупреждать дольщиков о невозможности своевременной сдачи дома в срок. Уведомление отправляется ценным заказным письмом за 2 месяца до предельного срока исполнения условий договора.

Вместе с уведомлением направляется проект соглашения об изменении срока передачи квартиры. Сразу оговоримся: дольщик не обязан его подписывать. Причем независимо от формулировок и слов застройщика. В ФЗ №214 от 2004 года, равно как и в других законодательных актах, подобных требований его нет. Соглашение подписывается добровольно. Визировать документ, или нет – нужно решать только взвесив все преимущества и недостатки этого шага.

 

Преимущества подписания соглашения

Основное – минимум юридических действий. Все, что остается после подписания – ожидать, когда застройщик все же достроит дом и передаст ключи дольщикам. Но это стоит делать только в том случае, если дольщик:

• уверен в исполнении обязательств застройщиком;
• готов нести дополнительные расходы (например, снимать квартиру).

Резонный вопрос, который должен появиться у дольщика – в какой срок застройщик планирует завершить строительство? Если дом не сдают всего 3-6 месяцев сверх договора, то скорее всего строительство завершится успешно. А если застройщик просит больше времени, то шансы оказываются мизерными.

Но даже разумный срок не является гарантией отсутствия его пролонгации в будущем. Лучше сразу обратиться к юристу, который проверит застройщика и движение средств на его счетах, чтобы определить: а можно ли доверять девелоперу, или он просто хочет объявить себя банкротом.

 

Недостатки дополнительного соглашения

А вот недостатков в подписании куда больше. Например, при подписании допсоглашения невозможно будет потребовать компенсацию за просрочку сдачи дома.

Кроме того, не получится и расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке по положениям п.1 ч.1 ст.9 ФЗ №214 от 2004 года.

Если сравнить вышеуказанные «плюсы и минусы» подписания допсоглашения, то легко понять: это выгодно застройщику, но не выгодно дольщику. Так что же делать? Начинать претензионную работу с застройщиком, причем обязательно после консультации с юристом. О его помощи в долевом строительстве можно прочитать здесь.

 

Что делать, если застройщик не сдал дом в срок

Ругаться или иным способом пытаться разобраться с застройщиком не стоит. Дело в том, что законом предусмотрены санкции при неисполнении условий договора долевого участия. И штрафы немаленькие. Главное – дождаться предельного срока передачи квартиры дольщику, и после этого с чистой совестью начинать претензионную работу.

Санкции вводятся на следующий день после просрочки исполнения условий договора. Их размер составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от стоимости договора за каждый день просрочки. Итого набегает немаленькая сумма, особенно если застройщик хочет достраивать дом еще месяца 3-4 и больше.

Уведомить застройщика о своих требованиях выплаты компенсации можно с помощью претензии, в которой:

• указываются конкретные обстоятельства нарушения условий договора;
• приводится расчет суммы компенсации;
• имеется предупреждение о передаче дела в суд в случае неисполнения застройщиком требований дольщика.

Юристы советуют не пытаться составить этот документ самостоятельно. Лучше воспользоваться профессиональной помощью или, как минимум, проконсультироваться с опытным юристом по долевому строительству.

Для упрощения расчета неустойки воспользуйтесь калькулятором на сайте.

Претензия вручается застройщику, однако сделать это нужно с помощью почтового отправления ценным заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложений. Остается дождаться ответа от застройщика. Но поскольку ускорить строительство девелопер не может, соглашаться с претензией он тоже не поспешит, то на него придется подавать в суд.

 

Где и как судиться, если невовремя сдают дом

Соблюдение досудебного порядка разрешения спора всегда обеспечивает небольшое преимущество в суде с застройщиком. Следовательно, успешно миновав стадию претензий, необходимо готовиться к судебному процессу. Для этого нужен опытный юрист. Ну а в целом процедура выглядит так:

• сбор доказательств;
• выбор суда;
• составление искового заявления;
• участие в судебном  процесса;
• получение решения суда и компенсации.

Что касается доказательств, то здесь достаточно предъявить ДДУ, а также квитанции, подтверждающие исполнение дольщиком своих обязательств по оплате договора. Суд выбирается любой, по месту нахождения истца, ответчика, объекта долевого строительства, указанный в договоре. То есть выбор полностью на «совести» истца. Подробней об особенностях судебного спора с застройщиком узнайте из этой статьи.

 

Сумма компенсации

Почти всегда в судебном процессе побеждает дольщик, особенно если его интересы представляет опытный юрист. Но у большинства дольщиков вызывает удивление сумма компенсации за просрочку. В России сложилась порочная судебная практика с применением положений ст. 333 ГК РФ. В итоге, суд удовлетворяет едва ли 10-20% от заявленных требований истца.

Избежать этого можно с помощью арбитражного иска. В арбитраже данная норма гражданского законодательства почти не применяется. О том, как подать арбитражный иск в случае спора между физическим и юридическим лицом читайте здесь.

 

Если задерживают сдачу дома надолго

Но бывает и так, что претензии предъявлять особенно и некому: вдруг выясняется, что застройщик вот-вот будет признан банкротом, а что будет с домом – не известно. В такой ситуации можно поступить следующим образом:

• дождаться банкротства и заявить свои права как кредитора (подробней об этом читайте здесь) – если процесс уже начался;
• выйти из ДДУ в одностороннем порядке (о том, как это сделать, узнайте из этой статьи).