Покупка квартиры по договору долевого участия в строительстве (далее «ДДУ») считается одним из самых дешевых способов купить жилье в новостройке. Однако не всегда покупатель дожидается окончания строительства и въезда в новый дом, и потому вопрос расторжения сделки стоит довольно остро. В этой статье рассмотрим причины и способы прекращения договора, а также сложности и нюансы, которые обязательно следует учесть дольщику.
Возможно ли расторжение ДДУ
Как и любой другой договор, ДДУ может быть расторгнут в следующем порядке:
- односторонний – по инициативе дольщика или застройщика;
- по суду – судебное принуждение к расторжению по инициативе любой из сторон договора;
- согласительный – если дольщик и девелопер хотят прекратить договорные отношения.
Как следует из ст.9 ФЗ №214 от 2004 года, расторгнуть договор долевого участия возможно, но лишь при наличии достаточных оснований.
Причины для одностороннего расторжения ДДУ
Согласно п.1 указанной статьи участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке выйти из договора долевого участия, если:
- просрочена сдача объекта капитального строительства на 2 месяца и более;
- имеется отступление от условий договора застройщиком в части требований градостроительных и техрегламентов, проектной документации, СНиП, СанПин и пр.;
- нарушены требования к качеству объекта капитального строительства;
-
в иных случаях, предусмотренных в ДДУ.
Причины для судебного расторжения ДДУ
В указанной статье (п.1.1) также приводятся обстоятельства, на основании которых ДДУ может быть расторгнут по принуждению суда.
- прекращение строительства, либо приостановка строительных работ, что приводит к очевидной невозможности своевременной сдачи дома;
- серьезные изменения в проектной документации, касающиеся изменения на 5% и более площади жилых и (или) нежилых помещений квартиры;
- изменение назначений нежилой площади постройки в составе объекта капитального строительства (например, устройство подземного платного паркинга или торгового центра);
- изменение инженерных систем здания (например, отсутствие заявленной газификации или установка общедомовой системы отопления вместо индивидуальной);
- изменение иных параметров дома и придомовой территории.
Важно! Эти основания не являются исчерпывающими, но оценку нарушений условий договора производит суд на основании представленных доказательств. Рекомендуется консультация с юристом по долевому строительству относительно возможности расторгнуть ДДУ через суд.
Причины для расторжение договора (ДДУ) по соглашению сторон
Расторгнуть договор долевого участия можно по соглашению сторон. Причина для этого может быть любой, поскольку основное условие – именно изъявление воли каждого из участников сделки. Они не обязаны отчитываться в своих действиях и обосновывать их.
Но в таком случае придется прекращать госрегистрацию ДДУ. О том, как выполнить эти действия, вам расскажет юрист в рамках бесплатной консультации.
Порядок расторжения ДДУ
В зависимости от способа и оснований для расторжения ДДУ изменяется порядок действий. Поэтому рассмотрим все 3 способа и выделим основные моменты.
Односторонний порядок
Ненужно никаких специальных инстанций и согласований дольщику для расторжения договора в одностороннем порядке. Достаточно составит уведомление об одностороннем отказе исполнения условий договора. Но в самом уведомлении указывается:
- номер договора и дата подписания;
- основания для одностороннего отказа (с отсылкой к законодательству);
- расчет суммы к возврату (сумма по договору + %% на эту сумму из расчета ставки рефинансирования согласно ч.2 ст. 9 ФЗ №214 от 2004 года);
- реквизиты счета, на который должны быть зачислены средства.
Официальное уведомление отправляется застройщику по почте ценным заказным письмом с описью вложений и уведомлением о получении. На рассмотрение документа застройщику отводится максимум 20 рабочих (не календарных!) дней. По их истечении дольщик вправе обратиться в суд, и в этом случае расчет суммы к получению будет уже совершенно иной. Подробней о неустойках можно прочитать в этом материале.
Судебный порядок
Расторгнуть ДДУ можно через суд. При наличии оснований, предусмотренных ст.9 ФЗ №214 от 2004 года, дольщик оказывается в благоприятном положении. Порядок здесь может быть прямой (не лучший выход), но может быть и косвенный (приветствуется судами).
Для начала стоит попытаться урегулировать вопрос мирно, предложив застройщику добровольно прекратить сделку в двустороннем порядке. Для этого можно направить претензию и проект мирового соглашения.
Важно! Претензионный порядок соблюдать необязательно. Однако судьи быстрей и охотней рассматривают дела, которые для начала истец пытался разрешить мирным путем. О правилах составления претензии можно прочитать здесь.
Если застройщик отказывается от заключения соглашения, можно переходить к следующему этапу.
После (или вместо) претензии составляется исковое заявление в суд по правилам ст. 131 ГПК РФ. В числе исковых требований необходимо заявить:
- расторжение договора;
- возврат денег, уплаченных в счет договора;
- компенсация за пользование денежными средствами;
- компенсация понесенных расходов;
- компенсация морального вреда.
Кроме того, суд обязательно наложит на застройщика штрафные санкции.
Об особенностях судебного процесса с застройщиком читайте в этой статье.
Как показывает практика, без юридической помощи на судебном процессе не обойтись. Сложностей масса: правильное составление иска, сбор доказательств, расчеты суммы компенсации. Стоит как минимум проконсультироваться с юристом. О том, что может сделать юрист в возникшей ситуации, можно прочитать здесь.
На выплату денег девелоперу отводится всего 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Добровольный порядок
При отсутствии оснований для расторжения договора возможен только двусторонний порядок прекращения ДДУ. Стороны подписывают соответствующее соглашение, по которому и производятся расчеты.
Но «дьявол кроется в деталях»:
- через суд или при одностороннем расторжении девелопер возмещает не только сумму договора, но и проценты за пользование чужими деньгами;
- при расторжении по соглашению порядок расчетов определяется именно расторжением, что крайне невыгодно дольщику.
Именно по этой причине многие застройщики пытаются заменить односторонний порядок на согласительный, намекая на дороговизну адвокатов и судебные издержки. Но они замалчивают о том, что расходы на юридическое сопровождение им придется компенсировать, если есть основания для прекращения ДДУ.
Юлия М. заключила ДДУ с московским застройщиком. Когда она выяснила, что стройка заморожена и застройщик не успеет сдать дом, потребовала от застройщика расторгнуть договор. Застройщик в ответ на претензию предложил заключить мировое соглашение и вернуть деньги. Но Юлия вовремя обратилась к юристу, который указал, что в таком случае женщина не получит компенсацию от девелопера. Он помог составить проект мирового соглашения с указанием суммы к компенсации. Застройщик принял новые условия и произвел полный расчет с женщиной.
Частный случай: расторжение ДДУ с ипотекой
Есть частный, но частый случай – ДДУ оплачивался кредитными средствами, то есть жилье приобреталось в ипотеку. И здесь есть ряд проблем:
- расторжение договора придется согласовать еще и с банком;
- потребовать выплату зря уплаченных процентов с застройщика.
Кажется, что все очень непросто, поскольку все наслышаны о консервативности банков и их нежелании получать возвраты кредитов досрочно. Но если все сделать правильно, и на каждом этапе консультироваться с юристом, проблему удастся решить быстро. Алгоритм прост:
- Добиваемся согласия банка на расторжение ДДУ.
- Направляем в банк заявление о досрочном погашении ипотеки.
- Уведомляем (или подаем в суд) застройщика о расторжении договора. В уведомлении (иске) указывается 2 счета – на первый зачисляется компенсация и собственные средства дольщика, на 2-ой – выплата кредита банку.
- Дожидаемся выплаты средств.
- Совершаем регистрационные действия по прекращению ДДУ и ипотеки.
В связи с частым обновлением законодательства и юридической уникальностью каждой ситуации,
мы рекомендуем получить бесплатную телефонную консультацию юриста. Свой вопрос Вы
можете задать по номеру горячей линии 8 (495) 281-51-41 или написать его в форме ниже.
