Покупка квартиры по договору долевого участия в строительстве (далее «ДДУ») считается одним из самых дешевых способов купить жилье в новостройке. Однако не всегда покупатель дожидается окончания строительства и въезда в новый дом, и потому вопрос расторжения сделки стоит довольно остро. В этой статье рассмотрим причины и способы прекращения договора, а также сложности и нюансы, которые обязательно следует учесть дольщику.

Возможно ли расторжение ДДУ

Как и любой другой договор, ДДУ может быть расторгнут в следующем порядке:

• односторонний – по инициативе дольщика или застройщика;
• по суду – судебное принуждение к расторжению по инициативе любой из сторон договора;
• согласительный – если дольщик и девелопер хотят прекратить договорные отношения.

Как следует из ст.9 ФЗ №214 от 2004 года, расторгнуть договор долевого участия возможно, но лишь при наличии достаточных оснований.

 

Причины для одностороннего расторжения ДДУ

Согласно п.1 указанной статьи участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке выйти из договора долевого участия, если:

• просрочена сдача объекта капитального строительства на 2 месяца и более;
• имеется отступление от условий договора застройщиком в части требований градостроительных и техрегламентов, проектной документации, СНиП, СанПин и пр.;
• нарушены требования к качеству объекта капитального строительства;
• в иных случаях, предусмотренных в ДДУ.
  
  

 

Причины для судебного расторжения ДДУ

В указанной статье (п.1.1) также приводятся обстоятельства, на основании которых ДДУ может быть расторгнут по принуждению суда.

• прекращение строительства, либо приостановка строительных работ, что приводит к очевидной невозможности своевременной сдачи дома;
• серьезные изменения в проектной документации, касающиеся изменения на 5% и более площади жилых и (или) нежилых помещений квартиры;
• изменение назначений нежилой площади постройки в составе объекта капитального строительства (например, устройство подземного платного паркинга или торгового центра);
• изменение инженерных систем здания (например, отсутствие заявленной газификации или установка общедомовой системы отопления вместо индивидуальной);
• изменение иных параметров дома и придомовой территории.

 

Причины для расторжение договора (ДДУ) по соглашению сторон

Расторгнуть договор долевого участия можно по соглашению сторон. Причина для этого может быть любой, поскольку основное условие – именно изъявление воли каждого из участников сделки. Они не обязаны отчитываться в своих действиях и обосновывать их.

Но в таком случае придется прекращать госрегистрацию ДДУ. О том, как выполнить эти действия, вам расскажет юрист в рамках бесплатной консультации.

 

Порядок расторжения ДДУ

В зависимости от способа и оснований для расторжения ДДУ изменяется порядок действий. Поэтому рассмотрим все 3 способа и выделим основные моменты.

 

Односторонний порядок

Ненужно никаких специальных инстанций и согласований дольщику для расторжения договора в одностороннем порядке. Достаточно составит уведомление об одностороннем отказе исполнения условий договора. Но в самом уведомлении указывается:

• номер договора и дата подписания;
• основания для одностороннего отказа (с отсылкой к законодательству);
• расчет суммы к возврату (сумма по договору + %% на эту сумму из расчета ставки рефинансирования согласно ч.2 ст. 9 ФЗ №214 от 2004 года);
• реквизиты счета, на который должны быть зачислены средства.

Официальное уведомление отправляется застройщику по почте ценным заказным письмом с описью вложений и уведомлением о получении. На рассмотрение документа застройщику отводится максимум 20 рабочих (не календарных!) дней. По их истечении дольщик вправе обратиться в суд, и в этом случае расчет суммы к получению будет уже совершенно иной. Подробней о неустойках можно прочитать в этом материале.

 

Судебный порядок

Расторгнуть ДДУ можно через суд. При наличии оснований, предусмотренных ст.9 ФЗ №214 от 2004 года, дольщик оказывается в благоприятном положении. Порядок здесь может быть прямой (не лучший выход), но может быть и косвенный (приветствуется судами).

Для начала стоит попытаться урегулировать вопрос мирно, предложив застройщику добровольно прекратить сделку в двустороннем порядке. Для этого можно направить претензию и проект мирового соглашения.

Важно! Претензионный порядок соблюдать необязательно. Однако судьи быстрей и охотней рассматривают дела, которые для начала истец пытался разрешить мирным путем. О правилах составления претензии можно прочитать здесь.

Если застройщик отказывается от заключения соглашения, можно переходить к следующему этапу.

После (или вместо) претензии составляется исковое заявление в суд по правилам ст. 131 ГПК РФ. В числе исковых требований необходимо заявить:

• расторжение договора;
• возврат денег, уплаченных в счет договора;
• компенсация за пользование денежными средствами;
• компенсация понесенных расходов;
• компенсация морального вреда.

Кроме того, суд обязательно наложит на застройщика штрафные санкции.

Об особенностях судебного процесса с застройщиком читайте в этой статье.

Как показывает практика, без юридической помощи на судебном процессе не обойтись. Сложностей масса: правильное составление иска, сбор доказательств, расчеты суммы компенсации. Стоит как минимум проконсультироваться с юристом. О том, что может сделать юрист в возникшей ситуации, можно прочитать здесь.

На выплату денег девелоперу отводится всего 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

 

Добровольный порядок

При отсутствии оснований для расторжения договора возможен только двусторонний порядок прекращения ДДУ. Стороны подписывают соответствующее соглашение, по которому и производятся расчеты.

Но «дьявол кроется в деталях»:

• через суд или при одностороннем расторжении девелопер возмещает не только сумму договора, но и проценты за пользование чужими деньгами;
• при расторжении по соглашению порядок расчетов определяется именно расторжением, что крайне невыгодно дольщику.

Именно по этой причине многие застройщики пытаются заменить односторонний порядок на согласительный, намекая на дороговизну адвокатов и судебные издержки. Но они замалчивают о том, что расходы на юридическое сопровождение им придется компенсировать, если есть основания для прекращения ДДУ.

 

Частный случай: расторжение ДДУ с ипотекой

Есть частный, но частый случай – ДДУ оплачивался кредитными средствами, то есть жилье приобреталось в ипотеку. И здесь есть ряд проблем:

• расторжение договора придется согласовать еще и с банком;
• потребовать выплату зря уплаченных процентов с застройщика.

Кажется, что все очень непросто, поскольку все наслышаны о консервативности банков и их нежелании получать возвраты кредитов досрочно. Но если все сделать правильно, и на каждом этапе консультироваться с юристом, проблему удастся решить быстро. Алгоритм прост:

1. Добиваемся согласия банка на расторжение ДДУ.
2. Направляем в банк заявление о досрочном погашении ипотеки.
3. Уведомляем (или подаем в суд) застройщика о расторжении договора. В уведомлении (иске) указывается 2 счета – на первый зачисляется компенсация и собственные средства дольщика, на 2-ой – выплата кредита банку.
4. Дожидаемся выплаты средств.
5. Совершаем регистрационные действия по прекращению ДДУ и ипотеки.