Как правильно продать долю в квартире

В связи с распространенностью долевого права на недвижимость многих интересует продажа доли в квартире в 2019 году. В этой статье разберемся, почему люди продают свои доли, как решается вопрос, и в каком формате следует заключить сделку.

Почему люди продают долю в квартире

Мотивов к продаже доли в недвижимости, будь это частный дом или квартира, всего 2.

1. Нужда в жилплощади отпала, при этом уступать свою долю остальным собственникам бесплатно не хочется.
2. Нужны деньги.

Все остальные причины – исключительно производные от указанных двух. Но как бы то ни было, реализация права на свою долю вполне законна и возможна. Главное – соблюдать установленный порядок продажи.

Как продать долю в квартире законно: пошаговая инструкция

Наличие права собственности на долю в квартире предполагает, что лиц, обладающее таковым правом, может владеть, использовать и распоряжаться имуществом. Так как право на долю еще не значит,  что есть право на все имущество, владелец этой самой доли не сможет:

• продать, подарить, иным способом осуществить отчуждение всей квартиры;
• реализовать свою долю без предварительного предложения выкупа прочими собственниками.

Следовательно, для продажи доли в квартире потребуется последовательно совершить необходимые действия.

Шаг 1. Определение стоимости доли и условий продажи

Как правило, доля в праве на квартиру стоит заметно меньше доли от рыночной цены этой квартиры. Поэтому «стандартные» методы определения стоимости практикуются редко. Чаще всего собственники обращаются к риэлторам, которые и производят оценку.

Шаг 2. Предложение о выкупе

Ст. 250 ГК РФ устанавливает преимущественное право выкупа доли сособственниками жилого помещения. Это значит, что у них есть право выкупить вперед любого другого лица долю в праве по цене и на условиях, предложенных продавцом.

Исходя из этого, продавцу придется сделать официальное предложение о выкупе. Делать его нужно не устно, а в письменном виде и с обязательным уведомлением о вручении. Есть несколько способов:

• лично в руки, под роспись (желательно еще и при свидетелях);
• по почте, ценным заказным письмом с описью и уведомлением о вручении;
• посредством нотариуса.

Совладельцы жилья в течение месяца должны принять решение о выкупе доли, или отказе. Если совладельцы отказались от преимущественного права выкупа, то им придется написать нотариально заверенный отказ. Но если по истечении срока они не сообщили о своем решении, продавец может счесть молчание за отказ от выкупа.

Шаг 3. Поиск покупателя

Поскольку цена и условия продажи доли в квартире уже определены, продавцу необходимо найти покупателя, согласного воспользоваться предложением. Но цена и условия остаются неизменными – любое изменение влечет за собой восстановление права преимущественной покупки. Торг, как говорится, уже не уместен.

Для поиска покупателя многие используют следующие «каналы»:

• интернет (специализированные сервисы и сайты объявлений);
• риэлторы;
• знакомые и друзья.

Как только покупатель найден, можно перейти к следующему шагу.

Шаг 4. Разработка ДКП

Договор купли-продажи (ДКП) составляется по основным правилам (о них можно прочесть здесь). Но при этом есть некоторые нюансы, на которые стоит обратить внимание:

• доля в праве должна быть точно определена и отражена в договоре;
• должна обозначаться точная стоимость продаваемой доли, а не всей квартиры;
• цена должна совпадать с предложением, сделанным до этого совладельцам;
• сроки перехода права на долю.

Как правило, данный договор самостоятельно не составляют ввиду повышенных рисков (об этом можно прочитать в этой статье). ДКП можно заказать:

• у нотариуса;
• в риэлтерской конторе;
• у профессионального юриста.

Как только договор готов, нужно определить способ и срок передачи денег (он указан в договоре) в счет доли в квартире. И после этого отправляться к нотариусу.

Шаг 5. Подготовка документов

Для продажи доли в квартире нужны все те же документы, что и для продажи квартиры.

• Правоустанавливающие документы на долю.
• Выписка из ЕГРН.
• Техпаспорт из БТИ.
• Согласие супруга (супругов) на совершение сделки. Нужно, если собственность приобреталась в период брака, при этом нет брачного договора, устанавливающего режим собственности супругов.
• Подтверждение о надлежащем уведомлении совладельцев жилья о продаже доли.
• Выписка из домовой книги, она же справка о составе семьи.
• Справки от медиков – психиатра и нарколога.

Шаг 6. Нотариальное удостоверение

Нотариусу представляется проект договора (не подписанного) в 3-х экземплярах, а также все сопроводительные документы. Без нотариуса продажа доли в квартире в 2019 году невозможна. Специалист оказывает следующие услуги:

• проверяет переданные документы;
• уведомляет иных собственников жилья о продаже доли (если этого не сделал продавец);
• разъясняет всем сторонам сделки правовые последствия заключения ДКП;
• удостоверяет договор.

Шаг 7. Получение документов после регистрации

Каждой из сторон сделки нотариус передает договор с отметкой о государственной регистрации. С этого момента покупатель становится полноправным собственником доли в квартире. Продавец же наконец-то получает доступ к денежным средствам в счет оплаты договора.

Но при реализации доли в праве есть определенные нюансы, которые обязательно должны учесть обе стороны.

Как продать долю в квартире без согласия совладельцев – тонкости и нюансы

В первую очередь, покупатель должен понимать, что данный вид сделок может затрагивать интересы граждан, находящихся под особенной государственной защиты. В частности, если сделка нарушает права несовершеннолетнего, ее обязательно оспорят. Это вопрос времени, а не права.

Во-вторых, нельзя забывать о том, что приобретается лишь доля в праве, а не конкретное помещение квартиры и уж тем более не она сама. Таким образом, не получится отделить какую-то конкретную комнату.

Дело в том, что выделение доли в натуре в квартире почти всегда технически невозможно. Ведь для этого потребуется:

• организовать отдельный вход в квартиру;
• устроить еще один санузел и кухню;
• соблюсти требования технических и санитарных норм, правил и регламентов.

Ни суд, ни иной орган не выделят долю в квартире в натуре, если не соблюсти указанные требования. И потому придется довольствоваться общим санузлом и кухней и пр.

Юридическое сопровождение сделки

Купля-продажа доли в квартире с правовой точки зрения оказывается куда более рисковой сделкой, чем покупка целой квартиры. И потому настоятельно рекомендуется привлекать юристов ко всем значимым аспектам соглашения. Потребуется:

• провести проверку  юридической чистоты доли в праве;
• проанализировать представленные документы;
• учесть факторы риска при совершении сделки;
• предусмотреть возможность расторжения ДКП (об этом можно узнать в этом тексте).