Распространенность долевой собственности в России приводит к вопросу: возможна ли рента доли квартиры? Ответ на этот вопрос не столь однозначен как кажется, а потому требует отдельного рассмотрения, что мы и сделаем в рамках данной статьи.

Что говорит закон

Если обратиться к общим понятиям, то ст.583 ГК РФ не устанавливает прямого запрета на использование доли в собственности при заключении договора ренты (что это такое, мы писали в этой статье). В указанной статье речь идет об имуществе, без уточнения формы права собственности и его конкретного вида. Но в ст. 601 (договор пожизненного содержания с иждивением) ГК РФ речь идет только о недвижимом имуществе, а если конкретно, то:

• жилой дом;
• квартира;
• земельный участок;
• иная недвижимость.

Ст. 130 ГК РФ конкретизирует понятие «иной недвижимости»:

• жилые и нежилые помещения;
• части зданий и сооружений, равно как сами здания и сооружения;
• участки недр;
• объекты незавершенного строительства;
• прочие объекты, неразрывно связанные с землей и перемещение которых невозможно без нанесения им ущерба.

Как видно, ни в 601, ни в 130 статья Гражданского кодекса речи не идет о доли в праве собственности. То есть при буквальной интерпретации указанных статей, а также положений ст. 583 ГК РФ, доля в праве не может выступать предметом для ренты. И подобная «неразбериха» привела к тому, что нотариусы Москвы и других городов России по-разному относились к удостоверению подобных договоров с «долями», и иногда соглашались их оформлять, а иногда отказывались.

Ситуация коренным образом изменилась с Постановлением Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом». Высокие судьи указали на принципиальную возможность использования доли в качестве предмета ренты.

 

Возможен ли договор ренты доли квартиры

Большинство людей, которых волнует возможность заключения ренты на долю в квартире, смущает положение ст. 250 ГК РФ. С учетом ее применения многие считают, что:

• доля в общем праве не является обособленным объектом права;
• на долю распространяется преимущественное право выкупа для иных собственников объекта недвижимости.

Но как следует из Постановления ВС РФ и судебной практики, договор с иждивением относится к личностно-индивидуальным сделкам (подобно договору дарения). Следовательно, преимущественного права покупки по основаниям ст. 250 ГК РФ нет. И такой договор вполне может быть заключен.

Но «платная» рента доли квартиры (то есть предмет договора передается не безвозмездно, а за деньги), без согласия сособственников, кажется уже маловозможной. Точнее, у иных владельцев квартиры появляется преимущественное право заключения пожизненного или постоянного договора ренты с заинтересованным лицом. Реализовать это право или нет – каждый решает самостоятельно.

Есть один спорный момент, которые следует учитывать при заключении договора ренты на долю в недвижимости. В частности – необходимость установления долей.

 

Требования к долевой собственности

Если речь заходит о совместной собственности, то не всегда конкретный состав долей определен. Поэтому рентные отношения возможно только в случае, если:

• прекращен режим общей собственности;
• определены доли собственников.

Соответственно правообладателю доли помещения придется определить, какой долей в праве он владеет, и уже только после этого заключать договор.

Что касается выделения доли в натуре, то оно будет обязательным в случае, если делению подлежит земельный участок или иной объект недвижимости, разделить который технически возможно.

Но в большинстве случаев пожизненная рента доли в квартире заключается на часть в 1-, 2- или 3-комнатной «стандартной» квартире. То есть там, где технически невозможно выделить долю в натуре.

 

Альтернативные варианты пожизненной ренты доли в квартире

Альтернативным вариантом может стать выкуп доли в квартире в счет ренты. В частности, заинтересованное лицо выкупает долю сособственников в счет договора ренты, после чего уже с одним владельцем заключается договор.

Технически это реализовать непросто, и в обобщенном варианте придется соблюдать следующий алгоритм:

• предложить выкупить у сособственников долю в праве собственности на квартиру;
• при достижении согласия оформить договор купли-продажи доли в квартире (о его особенностях читайте здесь);
• заключить договор ренты с лицом, с которым изначально собирались заключить договор.

Оформить подобную сделку своими силами и без привлечения опытного юриста почти невозможно. А с учетом стремительно возрастающих расходов, действие почти полностью теряет всякий смысл.

Еще один вариант – использование завещания. Владелец доли в собственности составляет завещание на рентополучателя. Но при данной сделке обе стороны рискуют:

• плательщик тем, что получатель изменит завещание, при этом не уведомит «вторую сторону»;
• получатель тем, что не сможет получить надежные гарантии совершения платежей.

Именно поэтому завещания чаще всего практикуются между близкими родственниками, зачастую – сособственниками жилья. Но если рентоплательщиком собирается выступить именно сособственник, то здесь применимы и обычный договор ренты, и пожизненное содержание с иждивением, и даже купля-продажа с обременением.