Рента доли квартиры

Чтобы сэкономить время, просто напишите Ваш вопрос юристу,
и он ответит в течение
9 минут

Чтобы сэкономить время, просто напишите Ваш вопрос юристу,
и он ответит в течение
9 минут

Возможна ли пожизненная рента доли в квартире

Распространенность долевой собственности в России приводит к вопросу: возможна ли рента доли квартиры? Ответ на этот вопрос не столь однозначен как кажется, а потому требует отдельного рассмотрения, что мы и сделаем в рамках данной статьи.

  1. Что говорит закон
  2. Возможен ли договор ренты доли квартиры
  3. Требования к долевой собственности
  4. Альтернативные варианты пожизненной ренты доли в квартире

Что говорит закон

Если обратиться к общим понятиям, то ст.583 ГК РФ не устанавливает прямого запрета на использование доли в собственности при заключении договора ренты (что это такое, мы писали в этой статье). В указанной статье речь идет об имуществе, без уточнения формы права собственности и его конкретного вида. Но в ст. 601 (договор пожизненного содержания с иждивением) ГК РФ речь идет только о недвижимом имуществе, а если конкретно, то:

  • жилой дом;
  • квартира;
  • земельный участок;
  • иная недвижимость.

Ст. 130 ГК РФ конкретизирует понятие «иной недвижимости»:

  • жилые и нежилые помещения;
  • части зданий и сооружений, равно как сами здания и сооружения;
  • участки недр;
  • объекты незавершенного строительства;
  • прочие объекты, неразрывно связанные с землей и перемещение которых невозможно без нанесения им ущерба.

Как видно, ни в 601, ни в 130 статья Гражданского кодекса речи не идет о доли в праве собственности. То есть при буквальной интерпретации указанных статей, а также положений ст. 583 ГК РФ, доля в праве не может выступать предметом для ренты. И подобная «неразбериха» привела к тому, что нотариусы Москвы и других городов России по-разному относились к удостоверению подобных договоров с «долями», и иногда соглашались их оформлять, а иногда отказывались.

Ситуация коренным образом изменилась с Постановлением Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом». Высокие судьи указали на принципиальную возможность использования доли в качестве предмета ренты.

Возможен ли договор ренты доли квартиры

Большинство людей, которых волнует возможность заключения ренты на долю в квартире, смущает положение ст. 250 ГК РФ. С учетом ее применения многие считают, что:

  • доля в общем праве не является обособленным объектом права;
  • на долю распространяется преимущественное право выкупа для иных собственников объекта недвижимости.

Но как следует из Постановления ВС РФ и судебной практики, договор с иждивением относится к личностно-индивидуальным сделкам (подобно договору дарения). Следовательно, преимущественного права покупки по основаниям ст. 250 ГК РФ нет. И такой договор вполне может быть заключен.

К юристу за помощью обратилась Елена П. Ситуация состояла в том, что и Елена, и ее отец владели квартирой в равных долях. Женщина переживала, что отец заключит договор ренты, подарит или завещает свою долю постороннему. Выкупать долю также не хотела. Елену интересовало, как именно ей сохранить и приобрести права на долю но так, чтобы максимально защитить права своего отца на проживание в «родовом гнезде». Юрист посоветовал заключить договор пожизненного содержания с иждивением, а позже помог оформить сделку.

Но «платная» рента доли квартиры (то есть предмет договора передается не безвозмездно, а за деньги), без согласия сособственников, кажется уже маловозможной. Точнее, у иных владельцев квартиры появляется преимущественное право заключения пожизненного или постоянного договора ренты с заинтересованным лицом. Реализовать это право или нет – каждый решает самостоятельно.

Важно! Но и в подобной ситуации есть масса оговорок и нюансов. При необходимости проконсультируйтесь с юристом. О юридической помощи в рентных отношения можно узнать из этой статьи.

Есть один спорный момент, которые следует учитывать при заключении договора ренты на долю в недвижимости. В частности – необходимость установления долей.

Требования к долевой собственности

Если речь заходит о совместной собственности, то не всегда конкретный состав долей определен. Поэтому рентные отношения возможно только в случае, если:

  • прекращен режим общей собственности;
  • определены доли собственников.

Соответственно правообладателю доли помещения придется определить, какой долей в праве он владеет, и уже только после этого заключать договор.

Что касается выделения доли в натуре, то оно будет обязательным в случае, если делению подлежит земельный участок или иной объект недвижимости, разделить который технически возможно.

Но в большинстве случаев пожизненная рента доли в квартире заключается на часть в 1-, 2- или 3-комнатной «стандартной» квартире. То есть там, где технически невозможно выделить долю в натуре.

Альтернативные варианты пожизненной ренты доли в квартире

Альтернативным вариантом может стать выкуп доли в квартире в счет ренты. В частности, заинтересованное лицо выкупает долю сособственников в счет договора ренты, после чего уже с одним владельцем заключается договор.

Технически это реализовать непросто, и в обобщенном варианте придется соблюдать следующий алгоритм:

  • предложить выкупить у сособственников долю в праве собственности на квартиру;
  • при достижении согласия оформить договор купли-продажи доли в квартире (о его особенностях читайте здесь);
  • заключить договор ренты с лицом, с которым изначально собирались заключить договор.

Оформить подобную сделку своими силами и без привлечения опытного юриста почти невозможно. А с учетом стремительно возрастающих расходов, действие почти полностью теряет всякий смысл.

Еще один вариант – использование завещания. Владелец доли в собственности составляет завещание на рентополучателя. Но при данной сделке обе стороны рискуют:

  • плательщик тем, что получатель изменит завещание, при этом не уведомит «вторую сторону»;
  • получатель тем, что не сможет получить надежные гарантии совершения платежей.

Именно поэтому завещания чаще всего практикуются между близкими родственниками, зачастую – сособственниками жилья. Но если рентоплательщиком собирается выступить именно сособственник, то здесь применимы и обычный договор ренты, и пожизненное содержание с иждивением, и даже купля-продажа с обременением.

Хотите приобрести долю в квартире за счет договора ренты? Проконсультируйтесь с юристом сайта по телефону бесплатно, как правильно оформить все необходимые бумаги. Специалист подскажет, возможна и целесообразна ли рента доли квартиры в вашем случае.

Задайте свой вопрос юристу

Юрист консультант

Бесплатная онлайн консультация в Москве и МО

8 (800) 555-40-36

Юрист консультант