Консультируйтесь бесплатно
Задать вопрос юристу

Юридическая помощь
в Москве и Московской области

Доверьте решение своего дела профессионалам или прочитайте как действовать самому.
Все это Вы можете сделать на сайте «Правда Закона»

Задайте вопрос опытному юристу бесплатно!

Вопрос направят юристу соответствующего направления и он перезвонит
в течение 5 минут

Задать вопрос

Отправляя контактные данные
Вы соглашаетесь на обработку
персональных данных.

Статья:

Нюансы покупки квартиры, если рента исполнена или выкуплена

В современной России достаточно распространена покупка квартиры по договору ренты. Риски, которые несут обе стороны, значительны (о них можно прочитать в этой статье). Но полученное по ренте жилье часто выставляется на продажу. Мы попытались разобраться, насколько рискованна подобная сделка, и стоит ли связываться с подобной недвижимостью.

Когда квартира выставляется на продажу

Заключенный рентный договор между плательщиком и получателем ренты предполагает, что квартира (иная недвижимость) переходит в собственность плательщика. Но на жилье налагается обременение в виде ренты (подробней об этом можно узнать из этого материала). Недвижимость выступает залогом по рентному договору.

Плательщик может распоряжаться своим правом собственности на квартиру с самого момента возникновения этого права. Но если не рассматривать откровенное мошенничество (о нем поговорим ниже), продажа квартиры возможна, если:

  • новый собственник согласен исполнять договор ренты, а рантье не имеет претензий по этому поводу;
  • плательщик выкупил ренту;
  • рантье скончался.

Не имеет особенного смысла рассматривать первый вариант, так как мало кто из получателей ренты соглашается на замену плательщика, да и покупатели предпочитают держаться подальше от подобных сделок. Но если возникнет желание ввязаться в подобную авантюру, о ее тонкостях расскажет юрист в рамках консультации и только после изучения конкретных обстоятельств по делу.

Важно! В отдельных ситуациях продажа жилья никак не влияет на права и обязанности рентоплательщика и рентополучателя.

Что касается выкупа и исполнения ренты, то их рассмотрим чуть более детально.

 

Покупка квартиры с выкупленной рентой

В определенных ситуациях рантье имеют право потребовать от плательщика выкупить ренту при условии, если сделка была оформлена как постоянная рента. Обстоятельства приведены в ст. 593 ГК РФ:

  • годовая просрочка платежей по договору;
  • неисполнение требований ч.2 ст.587 ГК РФ об обеспечении договора постоянной ренты;
  • неплатежеспособность плательщика, либо обстоятельства, из которых следует невозможность плательщиком исполнять условия договора;
  • жилье разделено между несколькими собственниками, либо поступило в общую собственность.

Важно! Закон не ограничивает стороны сделки в основаниях для требования выкупа. Приведенный выше перечень может быть дополнен условиями договора.

Вышеуказанные условия являются правом получателя, а не плательщика ренты. Более того, на основании вышеуказанных условий рантье может потребовать расторжения сделки. Подробней об этом мы писали здесь.

Покупатель квартиры с выкупленной рентой должен понимать, что это не покупка квартиры по договору ренты – риски в этой ситуации иные, поэтому потребуется внимательно изучить договор ренты (он является правоустанавливающим для продавца и должен предоставляться по первому требованию покупателя). Понадобится и юридическое сопровождение сделки, особенно в сложных обстоятельствах.

Светлана О. заключила договор ренты со своей бабушкой. Через 5,5 лет женщина решила купить новую квартиру и перевезти бабушку к себе, а старую квартиру получательницы по ренте продать. Женщина обратилась к юристу, который составил сложный договор, предметом которого являлся выкуп ренты и продажа жилья.

При покупке квартиры с выкупленной рентой ни покупатель, ни продавец не несут повышенных рисков, связанных с особенностью формы права продавца. При условии, если договор купли-продажи подготовлен правильно, исполнение сделки не вызывает осложнений. Подробней о купле-продаже жилья читайте здесь.

 

Покупка квартиры с исполненной рентой

Гораздо сложнее обстоят дела, если рента исполнена – покупка квартиры в такой ситуации сопряжена с целым рядом рисков. Но разберемся в вопросе по порядку.

Под исполнением ренты понимается соблюдение плательщиком всех условий сделки вплоть до самой смерти рантье. Собственно, именно смерть получателя платежей и является исполнением ренты. И именно этот момент считается «самым тонким» и особенно рискованным для покупателя. Риски, в основном, связаны с наличием наследников у рантье и их заинтересованность в возврате жилья для включения в наследную массу:

  • оспаривание договора ренты по таким обстоятельствам, как недееспособность рантье при заключении договора, подписание документов под давлением или угрозами, иные причины оспаривания сделок;
  • оспаривание договора ренты по причине умышленного умерщвления получателя плательщиком.

Важно! Напрямую в законодательстве не предусмотрено положений о последствиях убийства плательщиком получателя. В этой ситуации применяются нормы законодательства по аналогии.

Что в итоге? У добросовестного покупателя квартиры с исполненной рентой могут возникнуть проблемы с наследниками, то есть квартиру у него отберут, а деньги никто не поспешит возвращать. И здесь можно дать лишь общие рекомендации:

  • убедиться в фактической смерти плательщика – затребовать свидетельство о смерти и проверить его подлинность;
  • убедиться, что в Росреестре снято обременение – закон позволяет снимать залог и при регистрации договора купли-продажи, но это уже лишний повод задуматься, что в ситуации что-то «не так»;
  • выждать не менее 3 лет с момента смерти рантье (истечение сроков исковой давности).

Но лучшим выходом будет помощь юриста на всех этапах сделки.

 

Общие правила покупки квартиры в ренте

Независимо от того, была рента выкуплена или исполнена, есть ряд «универсальных» и общих правил для покупателя, так как именно он несет все риски, связанные с данной сделкой. Если квартира в ренте (или была в таковой), нужно:

  • изучить непосредственно договор ренты;
  • ознакомиться с перечнем потенциальных наследников (о спорах с наследниками читайте здесь);
  • установить, сколь долго исполнялся договор ренты;
  • попытаться выяснить обстоятельства и причину смерти рантье, если договор ренты исполнен;
  • обсудить ситуацию с получателем ренты, если речь идет о выкупе сделки.

Естественно, что самостоятельно оценить потенциальные риски покупатель не в состоянии. Поэтому при покупке квартиры, бывшей (или состоящей) в залоге по договору ренты, нужно обязательно консультироваться с юристом.

В ситуации мало чем сможет помочь риэлтор. Несмотря на то, что он профессионал рынка недвижимости, риэлтор не сможет оценить правовые последствия, некоторых обстоятельств. И уж точно он не имеет необходимой судебной практики.

В связи с частым обновлением законодательства и юридической уникальностью каждой ситуации, 
мы рекомендуем получить бесплатную телефонную консультацию юриста. Свой вопрос Вы
можете задать по номеру горячей линии 8 (800) 555-40-36 или написать его в форме ниже.

Проконсультируйтесь с юристом бесплатно!

logo

Коротко опишите Вашу ситуацию в форме.

Коротко опишите Вашу ситуацию в форме, мы подберем специалиста,
перезвоним в течение 10 минут и БЕСПЛАТНО Вас проконсультируем.
Поможем в любом вопросе!

Юрист получил ваш вопрос, и готов на него ответить!

Все статьи по теме "Жилищное право"

Закон о нарушении тишины в многоквартирных домах, Как выселить жильцов из сдаваемой квартиры в 2020 году, Как правильно составить иск о выделении доли в квартире, Как владельцу квартиры выселить квартирантов без договора аренды, Выделение доли в натуре - возможные варианты разрешения спора, Как приватизировать землю, Как правильно продать долю в приватизированной квартире, Как узнать, приватизирована квартира, или нет, Как можно приватизировать квартиру без согласия всех жильцов, Хочу продать приватизированную квартиру: тонкости и нюансы, Можно ли приватизировать долю в квартире отдельно от других жильцов, Что делать, если отказали в приватизации, Услуги юриста по приватизации квартиры, Расторжение договора продажи квартиры: мифы и опровержения, Как правильно продать долю в квартире, Как и где приватизировать квартиру в Москве, Как продать квартиру, если есть несколько собственников или покупателей, Что должно быть в бланке договора купли-продажи квартиры, Как расторгнуть договор купли продажи квартиры, Входит ли рента в наследство, Возможна ли пожизненная рента доли в квартире, Юридические услуги по договорам ренты, Рента и суд для получателя и платежа: практика, Договор ренты: плюсы, минусы, риски, Как подать иск о расторжении договора пожизненной ренты, Как заключить договор пожизненной ренты, Можно ли расторгнуть ренту, Действие гарантии после сдачи дома, Суд с застройщиком по ДДУ, Что делать, если застройщик не сдал дом в срок, Как принять квартиру у застройщика, Как расчитывается неустойка за просрочку по ДДУ, Инструкция по покупке квартиры через ДДУ, Как выгодно взыскать неустойку по ДДУ, Если срок претензии по дду истек, Как написать претензию застройщику о нарушении интересов дольщика, Основания и порядок расторжения ДДУ, Помощь юриста по дду, Государственная защита дольщиков, Как подать в суд на застройщика-банкрота, Оформление субсидии на жилье в Москве, Постановка в очередь на получение жилья, Получение земельного участка, Личный адвокат, Адвокатский запрос, Бизнес адвокат, Защита прав, Представление интересов, Консультация адвоката, Залив квартиры, Договор пожизненной ренты, Приватизация, Выписать из квартиры, Получить жилье, Сделка купли-продажи, Долевое строительство, Как получить жилье инвалидам, Жилье детям сиротам, Жилье военным, Улучшение жилищных условий, Жилье ветеранам труда